DIRECTIVA
94/47/CE DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 26 de octubre de 1994
relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a
determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de
utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido
(94/47/CEE)
EL PARLAMENTO EUROPEO Y EL CONSEJO DE LA UNIÓN EUROPEA,
Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular,
su artículo 100 A,
Vista la propuesta de la Comisión (1),
Visto el dictamen del Comité Económico y Social (2),
Con arreglo al procedimiento establecido en el artículo 189 B del
Tratado (3),
1. Considerando que las diferencias entre las legislaciones nacionales
en materia de contratos relativos a la adquisición de derechos de
utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles
pueden crear obstáculos para el buen funcionamiento del mercado
interior, distorsiones de competencia y compartimentación de los
mercados nacionales;
2. Considerando que el objetivo de la presente Directiva es la creación
de una base mínima de normas comunes que permita garantizar el buen
funcionamiento del mercado interior y, a través de ello, la protección
de los adquirentes; que es suficiente que dichas normas se refieran a
las transacciones contractuales sólo en sus aspectos relativos a la
información sobre los elementos constitutivos del contrato, a las
modalidades de transmisión de dicha información y a los procedimientos
y modalidades de resolución; que el instrumento adecuado para alcanzar
el objetivo que se pretende es una Directiva; que las disposiciones de
la presente Directiva, por lo tanto, respetan por consiguiente el
principio de subsidiariedad;
3. Considerando que la naturaleza jurídica de los derechos objeto de
los contratos a que se refiere la presente Directiva varía
considerablemente entre los Estados miembros; que, por consiguiente,
procede referirse de forma sintética a esta diversidad formulando una
definición suficientemente amplia de tales contratos, sin que ello
suponga una armonización a escala comunitaria de la naturaleza jurídica
de los derechos objeto de los mismos;
4. Considerando que la presente Directiva no tiene por objeto regular en
qué medida pueden celebrarse contratos de utilización de uno o más
inmuebles en régimen de tiempo compartido en los Estados miembros ni el
fundamento jurídico de estos contratos;
5. Considerando que en la práctica los contratos relativos a la
adquisición de un derecho de utilización en régimen de tiempo
compartido de uno o más inmuebles difieren de los contratos de
arrendamiento; que esta diferencia se manifesta, entre otros aspectos,
en la forma de pago;
6. Considerando que en el mercado puede observarse que existen ciertos
hoteles, residencias hoteleras u otras estructuras turísticas
residenciales similares afectados por transacciones contractuales
similares a las que han hecho necesaria la presente Directiva;
7. Considerando que deben evitarse las indicaciones engañosas o
incompletas en la información relativa específicamente a la venta de
los derechos de utilización a tiempo parcial de uno o más inmuebles;
que dicha información habrá de completarse con un documento
complementario que deberá estar a disposición de cualquier persona que
lo solicite; que los elementos de información contenidos en dicho
documento complementario deberán formar parte del contrato de adquisición
de un derecho de utilización a tiempo parcial de uno o más bienes
inmuebles;
8. Considerando que, para procurar al adquirente un nivel de protección
elevado y habida cuenta de las características particulares de los
sistemas de utilización en régimen de tiempo compartido de bienes
inmuebles, el contrato de adquisición de un derecho de utilización en
régimen de tiempo compartido de uno o más bienes inmuebles debe
contener ciertos elementos mínimos;
9. Considerando que, para establecer una protección eficaz de los
adquirentes en este ámbito, conviene precisar las obligaciones mínimas
que los vendedores deben cumplir con respecto a los adquirentes;
10. Considerando que el contrato de adquisición de un derecho de
utilización en régimen de tiempo compartido de uno o más inmuebles
deberá estar redactado, de entre las lenguas de la Comunidad, en la
lengua del Estado miembro en que resida el adquirente o en la lengua del
Estado miembro del que éste sea nacional; que, no obstante, el Estado
miembro en que resida el adquirente podrá imponer la obligación de que
el contrato esté redactado, de entre las lenguas oficiales de la
Comunidad, en su o sus lenguas; que procede exigir una traducción
conforme del contrato a efectos de las formalidades que deberán
cumplirse en el Estado miembro en que esté situado el bien;
11. Considerando que, para ofrecer al adquirente la posibilidad de
evaluar mejor las obligaciones derivadas de los contratos celebrados, así
como los derechos correspondientes, debe concedérsele un plazo durante
el cual pueda resolverse sin alegar motivo del contrato habida cuenta de
que el bien inmueble está situado, en muchos casos, en otro Estado y
sometido a una legislación diferente de la del adquirente;
12. Considerando que la exigencia, por parte del vendedor, de pagos por
anticipado antes de la expiración del plazo durante el que el
adquirente puede resolver el contrato sin alegar motivo, puede disminuir
la protección del adquirente; que por lo tanto procede prohibir los
anticipos antes de la expiración de dicho plazo;
13. Considerando que en caso de resolución de un contrato de adquisición
de un derecho de utilización en régimen de tiempo compartido de uno o
más inmuebles cuyo precio esté total o parcialmente cubierto por un préstamo
concedido al adquirente por el vendedor o por un tercero sobre la base
de un acuerdo celebrado entre éste y el vendedor conviene prever que el
contrato de préstamo sea resuelto sin penalidad;
14. Considerando que existe el riesgo, en algunos casos, de privar al
consumidor de la protección que le concede la presente Directiva si se
designa el Derecho de un país tercero como el Derecho aplicable al
contrato; que, por lo tanto, conviene prever en la presente Directiva
disposiciones dirigidas a evitar dicho riesgo;
15. Considerando que corresponde a los Estados miembros adoptar medidas
tendentes a garantizar el cumplimiento de las obligaciones del vendedor,
HAN ADOPTADO LA PRESENTE DIRECTIVA:
Artículo 1
La presente Directiva tiene por objeto aproximar las disposiciones
legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros
referentes a la protección de los adquirentes en lo relativo a
determinados aspectos de los contratos relativos, directa o
indirectamente, a la adquisición de un derecho de utilización de uno o
más inmuebles en régimen de tiempo compartido.
La presente Directiva se refiere únicamente a las disposiciones sobre
contratos en sus aspectos relativos a:
- la información referente a los elementos constitutivos del contrato y
las condiciones de transmisión de dicha información;
- los procedimientos y formas de resolución.
Sin perjuicio del respeto de las normas generales del Tratado, los
Estados miembros conservan su competencia sobre los demás aspectos,
entre otras cosas para determinar la naturaleza jurídica de los
derechos objeto de los contratos a los que se refiere la presente
Directiva.
Artículo 2
A efectos de la presente Directiva, se entenderá por:
- « contrato relativo, directa o indirectamente, a la adquisición de
un derecho de utilización de uno o más inmuebles en régimen de tiempo
compartido » (en lo sucesivo denominado « contrato »): todo contrato
o grupo de contratos celebrado para un período mínimo de tres años,
por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se cree,
se transfiera o se establezca compromiso de transferir, directa o
indirectamente, un derecho real o cualquier otro derecho relativo a la
utilización de uno o más inmuebles, durante un período determinado o
determinable del año que no podrá ser inferior a una semana;
- « inmueble »: todo inmueble o parte de un inmueble para uso de
vivienda al que se refiera el derecho objeto del contrato;
- « vendedor »: toda persona física o jurídica que, en los contratos
comprendidos en el ámbito de la presente Directiva y en el marco de su
actividad profesional, cree, transfiera o se comprometa a transferir el
derecho objeto del contrato;
- « adquirente »: toda persona física a la que, actuando en los
contratos comprendidos en el ámbito de la presente Directiva, con fines
que se pueda considerar que no pertenecen al marco de su actividad
profesional, se le transfiera el derecho objeto del contrato, o sea la
destinataria de la creación del derecho objeto del contrato.
Artículo 3
1. Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones medidas a fin
de que el vendedor esté obligado a proporcionar un documento a
cualquier persona que solicite información sobre el o los bienes
inmuebles, el cual deberá incluir, además de una descripción general
de dicho bien o de dichos bienes, por lo menos información concisa y
precisa sobre los datos indicados en las letras a) a g), i) y l) del
Anexo, así como indicaciones sobre la forma de obtener información
complementaria.
2. Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que toda la
información mencionada en el apartado 1 y que deba incluirse en el
documento a que se refiere el apartado 1 forme parte integrante del
contrato.
Salvo que las partes acuerden expresamente otra cosa, los cambios
introducidos en la información contenida en el documento contemplado en
el apartado 1 sólo podrán ser resultado de circunstancias ajenas a la
voluntad del vendedor.
Los cambios introducidos en dicha información deberán comunicarse al
adquirente antes de la celebración del contrato. El contrato deberá
hacer constar explícitamente dichos cambios.
3. Cualquier publicidad que se refiera al inmueble de que se trate
indicará la posibilidad de obtener el documento mencionado en el
apartado 1 y dónde puede solicitarse dicho documento.
Artículo 4
Los Estados miembros dispondrán en su legislación:
- que el contrato, que se hará obligatoriamente por escrito, deberá
contener al menos los datos que se mencionan en el Anexo;
- que el contrato y el documento contemplado en el apartado 1 del artículo
3, deberán estar redactados, de entre las lenguas oficiales de la
Comunidad en la lengua o en una de las lenguas del Estado miembro en que
resida el adquirente o en la lengua o en una de las lenguas del Estado
miembro del que éste sea nacional, a elección del adquirente. No
obstante, el Estado miembro en que resida el adquirente podrá imponer
la obligación de que el contrato esté redactado, de entre las lenguas
oficiales de la Comunidad, en su lengua o en sus lenguas y - la obligación
de que el vendedor facilite una traducción conforme del contrato en la
lengua o en una de las lenguas oficiales de entre las lenguas oficiales
de la Comunidad del Estado miembro en que esté situado el inmueble.
Artículo 5
Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones lo siguiente:
1) Además de lo que las legislaciones nacionales permitan al adquirente
en materia de invalidez de los contratos, el adquirente tendrá derecho:
- a resolver el contrato sin alegar motivos (ad nutum) dentro de un
plazo de diez días naturales a partir de la firma del contrato por
ambas partes o de la firma por ambas partes de un contrato preliminar
vinculante. En caso de que el décimo día sea festivo se prolongará
dicho plazo hasta el primer día laborable siguiente;
- si el contrato no contiene, en el momento de la firma por ambas partes
del contrato o de la firma por ambas partes de un contrato preliminar
vinculante, la información mencionada en el Anexo en las letras a), b),
c), d) 1, d) 2, h), i), k), l), y m), a resolver el contrato en un plazo
de tres meses a partir de ese momento. En caso de que en el plazo de
tres meses se facilitara la información en cuestión, el adquirente
dispondrá, a partir de ese momento, del plazo de resolución que se
menciona en el primer guión;
- si, transcurrido el plazo de tres meses contemplado en el segundo guión,
no ha hecho uso del derecho de resolución y el contrato no contiene la
información mencionada en el Anexo en las letras a), b), c), d) 1, d)
2, h), i), k), l) y m), el adquirente dispondrá del plazo de resolución
ad nutum contemplado en el primer guión a partir del día siguiente al
vencimiento de dicho plazo.
2) Para ejercer los derechos contemplados en el punto 1, el adquirente
enviará antes de la expiración del plazo, a la persona cuyo nombre y
dirección figuren a tal fin en el contrato, una comunicación de forma
que pueda ser probada conforme a la legislación nacional, con arreglo a
las condiciones especificadas en el contrato en virtud de la letra l)
del Anexo. Por lo que se refiere al respeto del plazo, bastará que la
notificación, cuando se haga por escrito, sea enviada antes de la
expiración del plazo.
3) Si el adquirente ejerce el derecho a que se refiere el primer guión
del punto 1, sólo podrá obligársele al pago, si procede, de los
gastos que, de acuerdo con las legislaciones nacionales, se hayan
producido debido a la perfección del contrato y a su resolución, y que
correspondan a actos que deban realizarse preceptivamente antes del
final del período contemplado en el primer guión del punto 1. Estos
gastos deberán mencionarse explícitamente en el contrato.
4) Si el adquirente ejerce el derecho de resolución a que se refiere el
segundo guión del apartado 1, no podrá exigírsele pago alguno.
Artículo 6
Los Estados miembros establecerán en sus legislaciones medidas
encaminadas a prohibir cualquier pago de anticipos por el adquirente
antes del final del período de ejercicio del derecho de resolución
contemplado en el primer guión del punto 1 del artículo 5.
Artículo 7
Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que:
- en caso en que el precio haya sido total o parcialmente cubierto
mediante un préstamo concedido por el vendedor, o - en caso de que el
precio haya sido total o parcialmente cubierto mediante un préstamo
concedido al adquirente por un tercero previo acuerdo celebrado entre el
tercero y el vendedor,
el contrato de préstamo quedará resuelto sin penalización en caso de
que el adquirente ejerza cualquiera de los derechos de resolución del
contrato previsto en el artículo 5.
Los Estados miembros establecerán las modalidades de la resolución del
contrato de préstamo.
Artículo 8
Los Estados miembros dispondrán en sus legislaciones que toda cláusula
mediante la cual el adquirente renuncie a los beneficios de los derechos
mencionados en la presente Directiva o mediante la cual el vendedor
quede liberado de las obligaciones derivadas de la presente Directiva,
no vincule al adquirente, en las condiciones fijadas por sus
ordenamientos jurídicos nacionales.
Artículo 9
Los Estados miembros adoptarán las medidas necesarias a fin de que, sea
cual fuere la normativa aplicable, el adquirente no quede privado de la
protección que otorga la presente Directiva, en caso de que el bien
inmueble esté situado en el territorio de un Estado miembro.
Artículo 10
Los Estados miembros establecerán en sus legislaciones las
consecuencias del incumplimiento de las disposiciones de la presente
Directiva.
Artículo 11
La presente Directiva no será obstáculo para que los Estado miembros
adopten o mantengan disposiciones más favorables en materia de protección
del adquirente en el ámbito regulado por la misma, sin perjuicio de sus
obligaciones resultantes del Tratado.
Artículo 12
1. Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales,
reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo
establecido en la presente Directiva a más tardar treinta meses después
de su publicación en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas.
Informarán de ello inmediatamente a la Comisión.
Cuando los Estados miembros adopten dichas disposiciones, éstas incluirán
una referencia a la presente Directiva o irán acompañadas de dicha
referencia en su publicación oficial. Los Estados miembros establecerán
las modalidades de la mencionada referencia.
2. Los Estados miembros comunicarán a la Comisión el texto de las
disposiciones de derecho interno que adopten en el ámbito regulado por
la presente Directiva.
Artículo 13
Los destinatarios de la presente Directiva serán los Estados miembros.
Hecho en Estrasburgo, el 26 de octubre de 1994.
Por el Parlamento Europeo El Presidente K. HAENSCHPor el Consejo El
Presidente J. EEKHOFF
ANEXO
Datos mínimos que debe contener el contrato contemplado en el artículo
4
a) Identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la
condición jurídica del vendedor en el momento de la celebración del
contrato, así como de la identidad y domicilio del propietario;
b) naturaleza precisa del derecho objeto del contrato, y una cláusula
en la que se indiquen las condiciones de ejercicio de ese derecho en el
territorio del Estado miembro en el que estén situados el bien o los
bienes, y, si estas condiciones han sido cumplidas o, en el caso
contrario, las condiciones que todavía deberán cumplirse;
c) cuando se determine el bien, descripción precisa del bien y de su
situación;
d) si se trata de un inmueble en construcción:
1) fase en que se encuentra la construcción;
2) una estimación razonable del plazo para la terminación del inmueble;
3) si es un inmueble determinado, número del permiso de construcción y
nombre y dirección completos de la autoridad o autoridades competentes
en la materia;
4) fase en que se encuentran los servicios comunes que permiten la
utilización del inmueble (conexiones de gas, electricidad, agua, teléfono);
5) garnatías sobre la terminación del inmueble y, en caso de que no se
termine, sobre la devolución de cualquier cantidad abonada y, si
procede, condiciones en que se ofrecen dichas garantías;
e) servicios comunes (alumbrado, suministro de agua, mantenimiento,
recogida de basuras) de los que puede o podrá disfrutar el adquirente,
y condiciones de tal disfrute;
f) instalaciones comunes, como piscina, sauna, etc., a las que el
adquirente tiene o podría tener acceso en su momento y, si procede,
condiciones de este acceso;
g) principios con arreglo a los cuales se organizarán el mantenimiento
y su correspondiente servicio, así como la administración y la gestión
del inmueble;
h) indicación precisa del período durante el cual podrá ejercerse el
derecho objeto del contrato y, si procede, duración del régimen en
vigor; fecha a partir de la cual el adquirente podrá ejercer el derecho
objeto del contrato;
i) precio que deberá pagar el adquirente por el ejercicio objeto del
contrato; una estimación del importe que deberá abonar por la
utilización de las instalaciones y servicios comunes; base del cálculo
de la cuantía correspondiente a los gastos derivados de la ocupación
del bien inmueble por el adquirente, de los gastos legales obligatorios
(impuestos, contribuciones) y de los gastos administrativos
complementarios (gestión, mantenimiento y su correspondiente servicio);
j) cláusula que estipule que la adquisición no supondrá desembolso,
gasto u obligación alguna distintos de los mencionados en el contrato;
k) si existe la posibilidad de participar en un sistema de intercambio o
reventa, o ambas posibilidades, del derecho objeto del contrato, así
como posibles costes en caso de que el sistema de intercambio o reventa
esté organizado por el vendedor o por un tercero designado por éste en
el contrato;
l) información sobre el derecho de resolución del contrato e indicación
de la persona a la que deberá comunicarse la posible resolución, con
indicación, asimismo, del modo o los modos de efectuar dicha comunicación;
indicación precisa de la naturaleza e importe de los gastos que debería
pagar el adquirente con arreglo al apartado 3 del artículo 5, en caso
de ejercer su derecho de resolución ad nutum; si procede, información
sobre las modalidades de resolución del contrato de préstamo vinculado
al contrato en cualquiera de los casos de resolución del mismo;
m) fecha y lugar de la firma del contrato por cada una de las partes.
Section Index
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Foreign and International Legal Resources
Uniform and International
Private Law
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European Private Law
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Law
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Research
References
