| |
Decret
54/2008, d'11 de març, pel qual s'estableix un règim de cobertures de cobrament
de les rendes arrendatícies dels contractes de lloguer d'habitatges
(DOGC
núm. 5090, de 13-03-2008, pp. 20795-20800)
Un dels
eixos de la política d'habitatge del Govern de la Generalitat de Catalunya és
millorar les condicions d'accés de la ciutadania que es troba en serioses
dificultats per obtenir un habitatge del mercat lliure, arran del fort procés
inflacionari viscut en els darrers deu anys. L'habitatge amb protecció oficial i
l'habitatge de lloguer no han estat, en el mateix període, prou significatius, i
la seva mancança relativa contribueix a empitjorar els problemes d'accés a
l'habitatge.
El Govern
de la Generalitat, conscient d'aquesta situació, ha impulsat diverses línies de
treball per potenciar l'oferta d'habitatges protegits i també per incrementar el
parc i l'oferta de lloguer. Aquestes mesures estan donant uns resultats
incipients i, en el cas del lloguer, topen amb obstacles que se situen en
esferes no estrictament regulables des de la política d'habitatge, com són,
entre d'altres, la sensació de vulnerabilitat que tenen els/les
propietaris/àries d'habitatges a l'hora de posar-los en lloguer davant de
situacions de mora o d'insolvència.
En efecte,
els habitatges de lloguer, tot i constituir un dels àmbits de més importància
per a l'allotjament de la població amb dificultats d'accés al mercat, estan
patint en els darrers anys diverses formes de mal ús i de males pràctiques. El
temor a problemes d'impagament o de mala utilització de l'habitatge indueix
alguns/es propietaris/àries a mantenir-los desocupats sense treure'n cap tipus
de rendiment. I el temor a arribar a una situació d'impagament reiterat que
porti a una demanda de desnonament que pot trigar a resoldre's indueix alguns/es
propietaris/àries a demanar als llogaters garanties molt superiors a les que
exigeix la Llei d'arrendaments urbans. En ambdós casos, les prevencions de les
persones propietàries es tradueixen en dificultats objectives per obtenir un
habitatge per part dels/de les llogaters/es potencials.
Per
aquesta raó, a part de les mesures ja endegades en el Pla per al dret a
l'habitatge, regulat pel Decret 244/2005, de 8 de novembre, prorrogat pel Decret
288/2007, de 24 de desembre, pel que fa a millorar les condicions de promoció
d'habitatges protegits de lloguer, i a les línies de mediació per al lloguer
social adreçades als col·lectius especialment sensibles amb ingressos baixos,
amb les quals es pretén oferir garanties als propietaris, es considera necessari
adoptar altres mesures, de caràcter més general, per afavorir i fomentar la
posada en el mercat d'habitatges en règim de lloguer.
En aquest
sentit, el Pacte Nacional per l'Habitatge 2007-2016 promou la implantació de
mesures, com la que estableix aquest Decret en relació amb el lloguer, amb la
finalitat d'impulsar actuacions que afavoreixin l'accés a l'habitatge.
Per fer
operatiu al màxim aquest requeriment d'un instrument de més abast, s'opta per
establir una cobertura –avalloguer-
per als contractes d'arrendament d'habitatges dels quals tingui coneixement la
Generalitat de Catalunya, mitjançant el registre de contractes de l'Institut
Català del Sòl, i que compleixin les condicions que estableix aquest Decret.
Per tot
això, a proposta del conseller de Medi Ambient i Habitatge i del conseller de
Política Territorial i Obres Públiques, i d'acord amb el Govern,
Decreto:
|
|
| |
Article 1.
Objecte
Aquest
Decret té per objecte aprovar un règim de cobertures, que es denomina
avalloguer,
per a contractes de lloguer que es formalitzin en relació amb habitatges situats
a Catalunya, i que compleixin els requisits que preveu l'article
3.
|
|
| |
Article 2.
Característiques del règim de cobertures
El règim
de cobertures o
avalloguer
consisteix a assegurar als arrendadors d'habitatges, amb contractes formalitzats
a l'empara de l'article 2 de la Llei 29/1994
d'arrendaments urbans, la percepció d'una quantitat equivalent a un màxim de sis
mesos de lloguer en el cas d'instar un procés judicial per a l'obtenció de
sentència de desnonament per impagament de la renda per part de l'arrendatari,
amb les condicions i els requisits que estableix aquest Decret.
|
|
| |
Article 3.
Requisits
L'avalloguer
s'aplica als contractes de lloguer d'habitatges que compleixen els requisits
següents:
a) Que la
renda mensual pactada no superi la quantia de 1.500 euros a la ciutat de
Barcelona, de 1.200 euros a la resta de municipis de la zona A, de 1.000 euros
als de la zona B, de 800 euros als de la zona C i de 600 euros als de la zona D,
d'acord amb els àmbits geogràfics esmentats que defineix el Pla de l'habitatge.
b) No
haver exigit una fiança superior a dues mensualitats de renda, ni cap garantia
addicional per la signatura del contracte amb la mateixa finalitat que l'avalloguer.
c) Haver
dipositat a l'Institut Català del Sòl, dins del termini que fixa l'article 3.1
de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del
registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes,
el contracte íntegre de lloguer, el document que descriu l'article 5 i la
fiança.
|
|
| |
Article 4.
Organisme gestor de l'avalloguer
L'Institut
Català del Sòl, com a organisme de la Generalitat de Catalunya que disposa del
Registre de contractes de lloguer, gestiona la tramitació i el reconeixement de
l'avalloguer,
d'acord amb el procediment que estableix aquest Decret.
|
|
| |
Article 5.
Accés a l'avalloguer
5.1 Per
accedir a l'avalloguer
cal que, a més de complir els requisits que descriu l'article 3,
l'arrendador i l'arrendatari subscriguin el document de compromís que es descriu
a l'annex d'aquest Decret.
5.2 La
submissió al règim de l'avalloguer
implica que l'arrendatari es compromet a reintegrar a la Generalitat de
Catalunya, en els termes i les condicions que preveu la normativa de recaptació
aplicable a la Generalitat, les quantitats que aquesta eventualment hagi
satisfet a l'arrendador en aplicació del que estableix l'article
2.
5.3
L'Institut Català del Sòl, un cop aportada la documentació que descriu
l'article 3.c), inscrit el contracte en el Registre de
fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i comprovat que compleix
els requisits que preveuen els apartats a) i b) de l'article 3,
notificarà a les persones interessades que s'ha produït l'admissió al règim de
l'avalloguer.
Malgrat no s'hagi produït la notificació, la cobertura de l'avalloguer
és operativa sempre que es compleixin els requisits i les condicions d'aquest
Decret.
5.4
L'admissió al règim de l'avalloguer
implica que l'arrendador i l'arrendatari autoritzen a l'organisme gestor de l'avalloguer
i eventualment als organismes de recaptació l'accés a les seves dades de
caràcter personal i a les de naturalesa tributària per a totes les actuacions
derivades d'aquest Decret.
|
|
| |
Article 6.
Supòsits en què no correspon reconèixer la cobertura de l'avalloguer
No
correspon reconèixer la cobertura que estableix aquest Decret en els supòsits
següents:
1. Quan en
un termini de tres anys s'hagin dictat tres sentències de desnonament per manca
de pagament, en un mateix habitatge.
2. Si en
el termini de dos anys s'hagués dictat més d'una sentència de desnonament per
impagament que condemni el mateix llogater.
|
|
| |
Article 7.
Procediment per obtenir la compensació a què dóna dret l'avalloguer
7.1 És
condició general per obtenir la compensació a què dóna dret l'avalloguer
que l'arrendador hagi instat i obtingut una sentència de desnonament, motivada
per l'impagament de la renda arrendatícia per part de l'arrendatari. No obstant
això, en el cas de desistiment de l'acció de desnonament pel fet que les parts
arribin a un acord extrajudicial que comporti la recuperació de la possessió de
l'habitatge al propietari, l'avalloguer
també serà operatiu, com en el supòsit anterior, per les mensualitats impagades
des de l'inici de l'acció judicial amb el límit de l'article 2.
7.2
L'arrendador que es trobi en la situació que descriu l'apartat anterior pot
sol·licitar, en el termini de sis mesos des de l'obtenció de la sentència o de
l'acord extrajudicial, el cobrament de l'avalloguer
a l'Institut Català del Sòl, acompanyant la sol·licitud amb la informació i
documentació següent:
a) Número
de registre del contracte de lloguer en el Registre de fiances de l'Institut
Català del Sòl.
b)
Sentència de desnonament o acord extrajudicial que preveu l'apartat 1 d'aquest
article, amb l'acreditació que l'habitatge ha quedat lliure i a disposició de
l'arrendador, ja sigui per mitjà de diligència judicial o per qualsevol altra
documentació que ho justifiqui.
c)
Acreditació de la data de la interposició de la demanda, de la data de la
sentència, si s'escau, i de la recuperació de la possessió de l'habitatge.
d)
Declaració responsable del fet que no s'ha cobrat cap mensualitat de lloguer,
objecte de la demanda, o, si s'escau, de les percebudes judicialment o
extrajudicialment.
7.3 A
partir de la presentació de la sol·licitud, amb la documentació que indica
l'apartat anterior, l'Institut Català del Sòl abonarà a l'arrendador
contractual, en el termini de dos mesos, la quantitat equivalent a l'import de
les rendes no cobrades des de l'inici de l'acció judicial, amb un màxim de sis
mensualitats.
La fiança
dipositada es recuperarà independentment del cobrament de l'avalloguer.
El lloguer
mensual de còmput serà el dipositat com a fiança obligatòria, i en cap supòsit
es tindran en compte les costes processals.
En el cas
que la persona arrendatària pagui a l'actora, consigni l'import o arribi a un
acord extrajudicial, es descomptaran aquests imports de les quanties a abonar
per l'Institut Català del Sòl.
7.4 No es farà efectiu l'import de l'avalloguer
si l'organisme gestor d'aquest comprova que l'impagament de les rendes
arrendatícies s'ha produït per la negativa de l'arrendador a cobrar o perquè el
pagament s'ha dificultat per qualsevol mitjà.
|
|
| |
Article 8.
Reintegrament
L'Institut
Català del Sòl podrà exercir les accions necessàries per al reintegrament dels
imports que s'hagin abonat en concepte d'avalloguer
d'acord amb el que estableix aquest Decret, en els termes que preveu la
normativa que regula el reintegrament d'imports deguts a l'Administració
pública, atesa la naturalesa de deutes i crèdits de dret públic.
|
|
| |
Article 9.
Consignació de crèdit i justificació
1. El
Departament de Medi Ambient i Habitatge ha de preveure en el seus pressupostos
la consignació de crèdit suficient per atendre els pagaments que hagi efectuat
l'Institut Català del Sòl arran de l'aplicació d'aquest Decret. Aquesta
consignació i la previsió de les transferències corresponents a l'organisme
gestor de l'avalloguer
es faran en cada exercici pressupostari mentre el sistema sigui vigent. El
Departament de Medi Ambient i Habitatge avançarà a l'Institut Català del Sòl,
com a bestreta, un fons suficient per tal d'assegurar la celeritat en els
pagaments.
2.
L'Institut Català del Sòl, periòdicament i, com a mínim, un cop l'any,
justificarà davant la Secretaria d'Habitatge del Departament de Medi Ambient i
Habitatge els pagaments realitzats mitjançant la presentació d'un certificat
dels imports abonats, dels seus perceptors i, si s'escau, les quanties
recuperades.
|
|
| |
Article 10.
Contractes de lloguer obtinguts per mediació de les borses
En el
supòsit dels contractes de lloguer obtinguts a través de les borses de mediació
integrades a la Xarxa de Mediació per al Lloguer Social i a la Xarxa de Lloguer
Jove, l'avalloguer
no serà compatible amb les garanties que presten les borses.
En aquests
casos, l'avalloguer
serà operatiu a partir del moment en què hagin vençut les garanties obtingudes a
través del sistema establert per les borses que formen part de les xarxes
esmentades.
|
|
| |
Disposicions addicionals
1. Aquest
Decret s'aplica als nous contractes d'arrendament formalitzats a partir de la
seva entrada en vigor.
2. Per tal
de fer possible l'aplicació de la previsió que conté l'article
7.4, els arrendataris poden comunicar a l'organisme gestor de l'avalloguer
les situacions de negativa o obstaculització al cobrament de les rendes. Aquesta
comunicació s'ha d'acompanyar de l'acreditació fefaent d'aquesta situació. Els
arrendataris que es trobin en la situació que l'arrendador es nega a cobrar les
rendes o n'obstaculitza el pagament poden consignar les quantitats
corresponents, a disposició dels arrendadors, en els òrgans que d'acord amb la
normativa vigent tenen atribuïdes funcions de dipòsit o consignació.
3. La
Generalitat de Catalunya, mitjançant els departaments d'Economia i Finances i de
Medi Ambient i Habitatge, impulsarà un concurs públic per a la contractació de
l'assegurança que ha de donar cobertura a les compensacions que preveu aquest
Decret. L'adjudicació del contracte es publicarà mitjançant resolució al
Diari Oficial de
la Generalitat de Catalunya.
|
|
| |
Disposicions finals
1. Es
faculta les persones titulars del Departament de Medi Ambient i Habitatge, del
Departament de Política Territorial i Obres Públiques i de l'Institut Català del
Sòl per adoptar les mesures que siguin necessàries per a l'aplicació d'aquest
Decret. Així mateix, s'habilita el titular de Medi Ambient i Habitatge a
actualitzar els límits de les rendes que preveu l'article 3.a)
en funció dels indicadors que disposi la Secretaria d'Habitatge sobre les rendes
mitjanes dels contractes de lloguer en les diferents zones geogràfiques que
estableixen els plans d'habitatge.
2. El
Departament de Medi Ambient i Habitatge podrà subscriure convenis de
col·laboració amb els col·legis d'administradors de finques i d'agents de la
propietat immobiliària i amb les cambres de la propietat urbana de Catalunya per
tal de difondre i donar informació a les persones propietàries i arrendatàries
sobre el sistema
avalloguer
que estableix aquest Decret.
3. Aquest
Decret entra en vigor l'endemà de la publicació al
Diari Oficial de
la Generalitat de Catalunya
de la resolució d'adjudicació a què fa referència la disposició addicional
tercera.
|
|
|
Barcelona, 11 de març de 2008
José Montilla i Aguilera
President de la Generalitat de Catalunya
Francesc Baltasar i Albesa
Conseller de Medi Ambient i Habitatge
Joaquim Nadal i Farreras
Conseller de Política Territorial i Obres Públiques |
|
| |
Annex
Document de compromís relatiu a l'avalloguer
D'acord
amb el que preveu l'article 5.1 del Decret pel qual
s'estableix un règim de cobertures de cobrament de les rendes arrendatícies dels
contractes de lloguer d'habitatges, i en relació amb l'habitatge les dades del
qual s'identifiquen a continuació:
Adreça:
Municipi/Codi postal
Plaça/Carrer/Av.
Número
Pis/Porta
El/la
senyor/a ........................................, amb DNI/NIF
........................................, com a arrendador/a, i el/la senyor/a
........................................, amb DNI/NIF
........................................, com a arrendatari/ària de l'habitatge
indicat,
Manifesten:
1. Que
coneixen el sistema de cobertura referent al cobrament de les rendes
arrendatícies dels contractes de lloguer d'habitatges, establertes mitjançant
decret de la Generalitat de Catalunya, així com els requisits, les condicions i
les obligacions que implica.
2. Que
expressen la seva voluntat perquè el sistema de cobertura anomenat
avalloguer
sigui d'aplicació al contracte de lloguer de l'habitatge ressenyat en aquest
document.
3. Que no
han prestat cap altra garantia addicional per a la signatura del contracte, amb
la mateixa finalitat que l'avalloguer,
que la prevista com a fiança a dipositar a l'Institut Català del Sòl, segons el
que determina l'article 3.b) del Decret.
4. Que
l'arrendador coneix el procediment que estableix l'article 7
per obtenir la compensació a què dóna dret l'avalloguer,
i que es compromet a presentar els documents requerits per l'organisme gestor,
en el cas de presentar sol·licitud de cobrament de l'avalloguer.
5. Que
l'arrendatari es compromet a reintegrar a l'Institut Català del Sòl, com a
organisme gestor de l'avalloguer,
les quantitats que es puguin satisfer a l'arrendador en aplicació del règim de
cobertura de l'avalloguer.
6. Que
autoritzen a l'organisme gestor de l'avalloguer
i també, si s'escau, als organismes de recaptació l'accés a les seves dades de
caràcter personal i a les de naturalesa tributària per a totes les actuacions
derivades de l'aplicació del sistema de l'avalloguer.
(Lloc i
data)
(Signatura
de l'arrendador) (Signatura de l'arrendatari) |
|
|
