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Del contrato de
arrendamiento
CAPÍTULO PRIMERO
Disposiciones generales
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Artículo 1542
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.
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Artículo 1543
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la
otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
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Artículo 1544
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga
a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
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Artículo 1545
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia
de este contrato.
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SECCIÓN PRIMERA Disposiciones
generales
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Artículo 1546
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar
la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de
la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
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Artículo 1547
Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento
verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá
al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la
haya disfrutado, el precio que se regule.
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Artículo 1548
Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados,
y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán
dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.
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Artículo 1549
Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos
de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro
de la Propiedad.
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Artículo 1550
Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte
la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento
del contrato para con el arrendador.
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Artículo 1551
Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda
el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos
que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la
forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.
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Artículo 1552
El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador
por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo
al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados,
a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.
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Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre
saneamiento contenidas en el título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará
la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado
de la cosa.
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SECCIÓN
SEGUNDADe los derechos y obligaciones del
arrendador y del arrendatario
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Artículo 1554
El arrendador está obligado:
1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias
a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento
por todo el tiempo del contrato.
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Artículo 1555
El arrendatario está obligado:
1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola
al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza
de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
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Artículo 1556
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas
en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión
del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o
sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
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Artículo 1557
El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.
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Artículo 1558
Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación
urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión
del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra,
aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una
parte de la finca.
Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse
el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de
la finca de que el arrendatario se vea privado.
Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario
y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir
el contrato.
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Artículo 1559
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario,
en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad
dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa
arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño,
con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas
en el número 2. del artículo 1554.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños
y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.
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Artículo 1560
El arrendador no está obligado a responder de la perturbación
de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero
el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración,
ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.
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Artículo 1561
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal
como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado
por el tiempo o por causa inevitable.
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Artículo 1562
A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla,
la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado salvo
o prueba en contrario.
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Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere
la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
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Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas
de su casa.
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Artículo 1565
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el
día prefijado sin necesidad de requerimiento.
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Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince
días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende
que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen
los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
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Artículo 1567
En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de
ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato
principal.
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Artículo 1568
Si se pierde la cosa arrendada o al uno de los contratantes falta al
cumplimiento de lo estipulado, se observará respectivamente lo dispuesto
en los artículos 1182 y 1183 y en los 1101 y 1124.
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Artículo 1569
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario
por alguna de las causas siguientes:
1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para
la duración de los arrendamientos en los artículos 1577 y
1581.
2. Falta de pago en el precio convenido.
3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan
desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número
2. del artículo 1555.
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Artículo 1570
Fuera de los casos mencionados en el artículo anterior, tendrá
el arrendatario derecho a aprovechar los términos establecidos en
los artículos 1577 y 1581.
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Artículo 1571
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo
vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto
en la Ley Hipotecaria.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir
que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año
agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños
y perjuicios que se le causen.
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Artículo 1572
El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar
al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto.
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Artículo 1573
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles
y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario.
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Artículo 1574
Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento,
se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo
1171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.
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SECCIÓN TERCERA Disposiciones
especiales para los arrendamientos de predios rústicos
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Artículo 1575
El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad
de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos
fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más
de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos,
salvo siempre el pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación
insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente
prever.
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Artículo 1576
Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los
frutos se han perdido después de estar separados de su raíz
o tronco.
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Artículo 1577
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración,
se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección
de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda
dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se
entiende por tantos años cuantas sean éstas.
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Artículo 1578
El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local
y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y,
recíprocamente, el entrante tiene obligación
de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección
y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del pueblo.
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Artículo 1579
El arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de
cría o establecimientos fabriles e industriales, se regirá
por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones
de las partes, y, en su defecto, por la costumbre de la tierra.
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SECCIÓN CUARTA Disposiciones
especiales para el arrendamiento de predios urbanos
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Artículo 1580
En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del pueblo
para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del
propietario. En caso de duda se entenderán de cargo de éste.
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Artículo 1581
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por
años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es
mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial,
cumplido el término.
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Artículo 1582
Cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella, destinada a la
habitación de una familia, o de una tienda, o almacén, o
establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento
de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca
arrendada.
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CAPÍTULO III
Del arrendamiento de obra y servicios
SECCIÓN PRIMERA Del
servicio de criados y trabajadores asalariados
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Artículo 1583
Puede contratarse esta clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto
tiempo, o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la
vida es nulo.
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Artículo 1584
El criado doméstico destinado al servicio personal de su amo,
o de la familia de éste, por tiempo determinado, puede despedirse
y ser despedido antes de expirar el término; pero, si el amo despide
al criado sin justa causa, debe indemnizarle pagándole el salario
devengado y el de quince días más.
El amo será creído, salvo prueba en contrario:
1. Sobre el tanto del salario del sirviente doméstico.
2. Sobre el pago de los salarios devengados en el año corriente.
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Artículo 1585
Además de lo prescrito en los artículos anteriores, se
observará acerca de los amos y sirvientes lo que determinen las
leyes y reglamentos especiales.
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Artículo 1586
Los criados de labranza, menestrales, artesanos y demás trabajadores
asalariados por cierto término para cierta obra, no pueden despedirse
ni ser despedidos antes del cumplimiento del contrato, sin justa causa.
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Artículo 1587
La despedida de los criados, menestrales, artesanos y demás trabajadores
asalariados a que se refieren los artículos anteriores, da derecho
para desposeerles de la herramienta y edificios que ocuparen por razón
de su cargo.
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SECCIÓN SEGUNDA De las
obras por ajuste a precio alzado
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Artículo 1588
Puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que
el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también
suministre el material.
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Artículo 1589
Si el que contrató la obra se obligó a poner el material,
debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de
ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.
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Artículo 1590
El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no
puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de
haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla,
o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales,
con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño.
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Artículo 1591
El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción,
responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro
de diez años, contados desde que concluyó la construcción;
igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto
que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato,
la acción de indemnización durará quince años.
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Artículo 1592
El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir
del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción.
Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha.
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Artículo 1593
El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la
construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido
con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se
haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo
cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento
de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.
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Artículo 1594
El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción
de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos
sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
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Artículo 1595
Cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razón de
sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta
persona.
En este caso el propietario debe abonar a los herederos del constructor,
a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra
ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales
reporte algún beneficio.
Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede
acabarla por alguna causa independiente de su voluntad.
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Artículo 1596
El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas
que ocupare en la obra.
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Artículo 1597
Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente
por el contratista, no tienen acción contra el dueño de ella
sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se
hace la reclamación.
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Artículo 1598
Cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfacción
del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de
conformidad, al juicio pericial correspondiente.
Si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estará
a lo que éste decida.
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Artículo 1599
Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá
pagarse al hacerse la entrega.
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Artículo 1600
El que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla
en prenda hasta que se le pague.
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SECCIÓN TERCERA De
los transportes por agua y tierra, tanto de persones como de cosas
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Artículo 1601
Los conductores de efectos por tierra o por agua están sujetos,
en cuanto a la guarda y conservación de las cosas que se les confían,
a las mismas obligaciones que respecto a los posaderos se determinan en
los artículos 1783 y 1784.
Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo que
respecto a transportes por mar y tierra establece el Código de Comercio.
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Artículo 1602
Responden igualmente los conductores de la pérdida y de las averías
de las cosas que reciben, a no ser que prueben que la pérdida o
la avería ha provenido de caso fortuito o de fuerza mayor.
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Artículo 1603
Lo dispuesto en estos artículos se entiende sin perjuicio de
lo que prevengan las leyes y los reglamentos especiales. |
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