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De los censos
CAPÍTULO PRIMERO
Disposiciones generales
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Artículo 1604
Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al
pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital
que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite
de los mismos bienes.
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Artículo 1605
Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio
útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a
percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este
mismo dominio.
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Artículo 1606
Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble
de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a
pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.
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Artículo 1607
Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio
de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo
inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.
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Artículo 1608
Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de
la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el
censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte
lo contrario; siendo esta disposición aplicable a los censos que
hoy existen.
Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga
lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que
no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá
de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico.
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Artículo 1609
Para llevar a efecto la redención, el censatario deberá
avisarlo al censualista con un año de antelación, o anticiparle
el pago de una pensión anual.
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Artículo 1610
Los censos no pueden redimirse parcialmente sino en virtud de pacto
expreso.
Tampoco podrán redimirse contra la voluntad del censualista, sin
estar al corriente el pago de las pensiones.
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Artículo 1611
Para la redención de los censos constituidos antes de la promulgación
de este Código, si no fuere conocido el capital, se regulará
éste por la cantidad que resulte, computada la pensión al
3 por 100.
Si la pensión se paga en frutos, se estimarán éstos,
para determinar el capital, por el precio medio que hubiesen tenido en
el último quinquenio.
Lo dispuesto en este artículo no será aplicable a los foros,
subforos, derechos de superficie y cualesquiera otros gravámenes
semejantes, en los cuales el principio de la redención de los dominios
será regulado por una ley especial.
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Artículo 1612
Los gastos que se ocasionen para la redención y liberación
del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen
por oposición temeraria, a juicio de los Tribunales.
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Artículo 1613
La pensión o canon de los censos se determinará por las
partes al otorgar el contrato.
Podrá consistir en dinero o frutos.
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Artículo 1614
Las pensiones se pagarán en los plazos convenidos; y, a falta
de convenio, si consisten en dinero, por años vencidos a contar
desde la fecha del contrato; y, si en frutos, al fin de la respectiva recolección.
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Artículo 1615
Si no se hubiere designado en el contrato el lugar en que hayan de pagarse
las pensiones, se cumplirá esta obligación en el que radique
la finca gravada con el censo, siempre que el censualista o su apoderado
tuvieren su domicilio en el término municipal del mismo pueblo.
No teniéndolo, y sí el censatario, en el domicilio de éste
se hará el pago.
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Artículo 1616
El censualista, al tiempo de entregar el recibo de cualquier pensión,
puede obligar al censatario a que le dé un resguardo en que conste
haberse hecho el pago.
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Artículo 1617
Pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas
con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión.
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Artículo 1618
No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas
con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran
a título de herencia.
Cuando el censualista permita la división, se designará con
su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada
porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas
sean las porciones en que se divida la finca.
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Artículo 1619
Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos,
y el censualista no preste su consentimiento para la división, se
pondrá a licitación entre ellos.
A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados
el precio de tasación, se venderá la finca con la carga,
repartiéndose el precio entre los herederos.
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Artículo 1620
Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos,
conforme a lo que se dispone en el Título XVIII de este libro.
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Artículo 1621
A pesar de lo dispuesto en el artículo 1110, será necesario
el pago de dos pensiones consecutivas para suponer satisfechas todas las
anteriores.
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Artículo 1622
El censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás
impuestos que afecten a la finca acensuada.
Al verificar el pago de la pensión podrá descontar de ella
la parte de los impuestos que corresponda al censualista.
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Artículo 1623
Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además
de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal
para el pago de las pensiones atrasadas, y de los daños e intereses
cuando hubiere lugar a ello.
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Artículo 1624
El censatario no podrá pedir el perdón o reducción
de la pensión por esterilidad accidental de la finca, ni por la
pérdida de sus frutos.
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Artículo 1625
Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente
la finca gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando
el pago de la pensión.
Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de
pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista.
Interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto, en ambos casos,
al resarcimiento de daños y perjuicios.
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Artículo 1626
En el caso del párrafo primero del artículo anterior,
si estuviere asegurada la finca el valor del seguro quedará afecto
al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, a no ser que
el censatario prefiera invertirlo en reedificar la finca, en cuyo caso
revivirá el censo con todos sus efectos, incluso el pago de las
pensiones no satisfechas. El censualista podrá exigir del censatario
que asegure la inversión del valor del seguro en la reedificación
de la finca.
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Artículo 1627
Si la finca gravada con censo fuere expropiada por causa de utilidad
pública, su precio estará afecto al pago del capital del
censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido.
La precedente disposición es también aplicable al caso en
que la expropiación forzosa sea solamente de parte de la finca,
cuando su precio baste para cubrir el capital del censo.
Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto de la
finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual
y un 25 por 100 más del mismo. En otro caso estará obligado
el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada,
o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto para el
enfitéutico en el artículo 1631.
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CAPÍTULO II
Del censo enfitéutico
SECCIÓN PRIMERA Disposiciones
relativas a la enfiteusis
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Artículo 1628
El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes
inmuebles y en escritura pública.
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Artículo 1629
Al constituirse el censo enfitéutico se fijará en el contrato,
bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que
haya de satisfacerse.
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Artículo 1630
Cuando la pensión consista en una cantidad determinada de frutos,
se fijarán en el contrato su especie y calidad.
Si consiste en una parte alícuota de los que produzca la finca,
a falta de pacto expreso sobre la intervención que haya de tener
el dueño directo, deberá el enfiteuta darle aviso previo,
o a su representante, del día en que se proponga comenzar la recolección
de cada clase de frutos, a fin de que pueda, por sí mismo o por
medio de su representante presenciar todas las operaciones hasta percibir
la parte que le corresponda.
Dado el aviso, el enfiteuta podrá levantar la cosecha, aunque no
concurra el dueño directo ni su representante o interventor.
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Artículo 1631
En el caso de expropiación forzosa se estará a lo dispuesto
en el párrafo primero del artículo 1627, cuando sea expropiada
toda la finca.
Si sólo lo fuere en parte, se distribuirá el precio de lo
expropiado entre el dueño directo y el útil, recibiendo aquél
la parte del capital del censo que proporcionalmente corresponda a la parte
expropiada, según el valor que se dio a toda la finca al constituirse
el censo o que haya servido de tipo para la redención, y el resto
corresponderá al enfiteuta.
En este caso continuará el censo sobre el resto de la finca, con
la correspondiente reducción en el capital y las pensiones, a no
ser que el enfiteuta opte por la redención total o por el abandono
a favor del dueño directo.
Cuando, conforme a lo pactado, deba pagarse laudemio, el dueño directo
percibirá lo que por este concepto le corresponda sólo de
la parte del precio que pertenezca al enfiteuta.
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Artículo 1632
El enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones.
Tienen los mismos derechos que corresponderían al propietario en
los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica.
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Artículo 1633
Puede el enfiteuta disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones,
tanto por actos entre vivos como de última voluntad, dejando a salvo
los derechos del dueño directo, y con sujeción a lo que establecen
los artículos que siguen.
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Artículo 1634
Cuando la pensión consista en una parte alícuota de los
frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre
ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del
dueño directo.
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Artículo 1635
El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca, poniéndolo
en conocimiento del dueño directo.
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Artículo 1636
Corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil
el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago
su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica.
Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones forzosas por
causa de utilidad pública.
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Artículo 1637
Para los efectos del artículo anterior, el que trate de enajenar
el dominio de una finca enfitéutica deberá avisarlo al otro
condueño, declarándole el precio definitivo que se le ofrezca,
o en que pretenda enajenar su dominio.
Dentro de los veinte días siguientes al del aviso, podrá
el condueño hacer uso del derecho de tanteo, pagando el precio indicado.
Si no lo verifica, perderá esté derecho y podrá llevarse
a efecto la enajenación.
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Artículo 1638
Cuando el dueño directo, o el enfiteuta en su caso, no haya hecho
uso del derecho de tanteo a que se refiere el artículo anterior,
podrá utilizar el de retracto para adquirir la finca por el precio
de la enajenación.
En este caso deberá utilizarse el retracto dentro de los nueve días
útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta.
Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde
la inscripción de la misma en el Registro de la propiedad.
Se presume la ocultación cuando no se presenta la escritura en el
Registro dentro de los nueve días siguientes al de su otorgamiento.
Independientemente de la presunción, la ocultación puede
probarse por los demás medios legales.
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Artículo 1639
Si se hubiere realizado la enajenación sin el previo aviso que
ordena el artículo 1637, el dueño directo, y en su caso el
útil, podrán ejercitar la acción de retracto en todo
tiempo hasta que transcurra un año, contado desde que la enajenación
se inscriba en el Registro de la propiedad.
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Artículo 1640
En las ventas judiciales de fincas enfitéuticas, el dueño
directo y el útil, en sus casos respectivos, podrán hacer
uso del derecho de tanteo dentro del término fijado en los edictos
para el remate, pagando el precio que sirva de tipo para la subasta, y
del de retracto dentro de los nueve días útiles siguientes
al del otorgamiento de la escritura.
En este caso no será necesario el aviso previo que exige el artículo
1637.
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Artículo 1641
Cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, no podrá
utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con
exclusión de las otras.
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Artículo 1642
Cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a
varias personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de
retracto con sujeción a las reglas establecidas para el de comuneros,
y con preferencia el dueño directo, si se hubiese enajenado parte
del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación hubiese
sido del dominio directo.
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Artículo 1643
Si el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute
el dominio directo o la validez de la enfiteusis, no podrá reclamar
la correspondiente indemnización del dueño directo, si no
le cita de evicción conforme a lo prevenido en el artículo
1481.
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Artículo 1644
En las enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas
sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se
haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis.
Si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad fija, ésta
consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación.
En las enfiteusis anteriores a la promulgación de este Código,
que estén sujetas al pago de laudemio aunque no se haya pactado,
seguirá esta prestación en la forma acostumbrada, pero no
excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación cuando
no se haya contratado expresamente otra mayor.
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Artículo 1645
La obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente,
salvo pacto en contrario.
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Artículo 1646
Cuando el enfiteuta hubiese obtenido del dueño directo licencia
para la enajenación o le hubiese dado el aviso previo que previene
el artículo 1637, no podrá el dueño directo reclamar,
en su caso, el pago del laudemio sino dentro del año siguiente al
día en que se inscriba la escritura en el Registro de la propiedad.
Fuera de dichos casos, esta acción estará sujeta a la prescripción
ordinaria.
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Artículo 1647
Cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir
el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión
de la finca enfitéutica.
Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta, sin
que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto.
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Artículo 1648
Caerá en comiso la finca, y el dueño directo podrá
reclamar su devolución:
1. Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos.
2. Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato
o deteriora gravemente la finca.
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Artículo 1649
En el caso primero del artículo anterior, para que el dueño
directo pueda pedir el comiso, deberá requerir de pago al enfiteuta
judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta
días siguientes al requerimiento, quedará expedito el derecho
de aquél.
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Artículo 1650
Podrá el enfiteuta librarse del comiso en todo caso, redimiendo
el censo y pagando las pensiones vencidas dentro de los treinta días
siguientes al requerimiento de pago o al emplazamiento de la demanda. Del
mismo derecho podrán hacer uso los acreedores del enfiteuta hasta
los treinta días siguientes al en que el dueño directo haya
recobrado el pleno dominio.
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Artículo 1651
La redención del censo enfitéutico consistirá en
la entrega en metálico; y de una vez, al dueño directo del
capital que se hubiese fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse
el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos
que haya sido estipulada.
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Artículo 1652
En el caso de comiso, o en el de rescisión por cualquiera causa
del contrato de enfiteusis, el dueño directo deberá abonar
las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que este
aumento subsista al tiempo de devolverla.
Si ésta tuviese deterioros por culpa o negligencia del enfiteuta,
serán compensables con las mejoras, y en lo que basten quedará
el enfiteuta obligado personalmente a su pago, y lo mismo al de las pensiones
vencidas y no prescritas.
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Artículo 1653
A falta de herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge
supérstite y parientes dentro del sexto grado del último
enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado
en que se halle; si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma.
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Artículo 1654
Queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis.
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SECCIÓN
SEGUNDA De los foros y otro contratos
análogos al de enfiteusis
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Artículo 1655
Los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga
que se establezcan desde la promulgación de este Código,
cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las disposiciones
establecidas para el censo enfitéutico en la sección que
precede.
Si fueren temporales o por tiempo limitado se estimarán como arrendamientos
y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato.
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Artículo 1656
El contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para
plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole
el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero, se
regirá por las reglas siguientes:
1. Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión,
cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo.
2. También quedará extinguido por muerte de las primeras
cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las
plantadas.
3. El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo
del contrato.
4. No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer
otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal
objeto la plantación de viñas.
5. El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título
oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a
no consentirlo expresamente su dueño.
6. En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario
tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto,
conforme a lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación
de darse el aviso previo que se ordena en el artículo
1637.
7. El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente
cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa.
8. El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en
la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean
necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado.
En cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho
a su abono, a no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del
dueño del terreno, obligándose a abonarlas. En este caso
se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la
finca.
9. El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por
cumplimiento del término del contrato.
10. Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años
o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario
en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito
del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso
previo que éste deberá darle con un año de antelación
para la conclusión del contrato.
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CAPÍTULO III
Del censo consignativo
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Artículo 1657
Cuando se pacte el pago en frutos de la pensión del censo consignativo,
deberá fijarse la especie, cantidad y calidad de los mismos, sin
que pueda consistir en una parte alícuota de los que produzca la
finca acensuada.
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Artículo 1658
La redención del censo consignativo consistirá en la devolución
al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese
entregado para constituir el censo.
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Artículo 1659
Cuando se proceda por acción real contra la finca acensuada para
el pago de pensiones, si lo que reste del valor de la misma no fuera suficiente
para cubrir el capital del censo y un 25 por 100 más del mismo,
podrá el censualista obligar al censatario a que, a su elección,
redima el censo o complete la garantía, o abandone el resto de la
finca a favor de aquél.
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Artículo 1660
También podrá el censualista hacer uso del derecho establecido
en el artículo anterior en los demás casos en que el valor
de la finca sea insuficiente para cubrir el capital del censo y un 25 por
100 más, si concurre alguna de las circunstancias siguientes:
1. Que haya disminuido el valor de la finca por culpa o negligencia del
censatario. En tal caso éste será además responsable
de los daños y perjuicios.
2. Que haya dejado de pagar la pensión por dos años consecutivos.
3. Que el censatario haya sido declarado en quiebra, concurso o insolvencia.
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CAPÍTULO
IV
Del censo reservativo
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Artículo 1661
No puede constituirse válidamente el censo reservativo sin que
preceda la valoración de la finca por estimación conforme
de las partes o por justiprecio de peritos.
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Artículo 1662
La redención de este censo se verificará entregando al
censatario el censualista, de una vez y en metálico, el capital
que se hubiese fijado conforme al artículo anterior.
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Artículo 1663
La disposición del artículo 1657 es aplicable al censo
reservativo.
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Artículo 1664
En los casos previstos en los artículos 1659 y
1660, el deudor
del censo reservativo sólo podrá ser obligado a redimir el
censo, o a que abandone la finca a favor del censualista. |
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