|
Ley
26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la
presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las
Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.
EXPOSICIÓN DE
MOTIVOS
La
Ley 49/2003, de
26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, requiere una modificación
sustancial con el fin de incidir en el ámbito agrario y en un armónico
desarrollo rural, que tenga en cuenta todos los aspectos económicos,
sociales y humanos, que se dan en las relaciones contractuales arrendaticias
de manera que se facilite un equilibrio entre las partes, en el marco de los
derechos y obligaciones que la propia ley reconozca.
El objetivo
principal que pretende esta reforma es el de servir de instrumento de
movilización de tierras y recursos agrarios para posibilitar el aumento de
las explotaciones agrarias viables, y hacerlo en el marco de una agricultura
fuertemente tecnificada y para unos activos agrarios que sean profesionales
de la agricultura.
La reforma de la
Política Agrícola Común y la dependencia, cada vez mayor, de las
producciones agrarias de los precios existentes en el mercada obligan a
impulsar todo aquel conjunto de medidas que permitan la viabilidad y
competitividad de éstas y, sin duda, la dimensión económica que en muchas
ocasiones está íntimamente ligada a la tierra obliga a la existencia de
marcos jurídicos que encaucen y faciliten esta labor.
Pero en este
proceso de cambio, la ley debe contribuir a favorecer la necesaria
renovación generacional, y en este sentido recoge, de manera singular, los
aspectos favorables que puedan contribuir a facilitarla.
Esta ley contempla
el marco de la Unión Europea en el que nos insertamos y el papel que ésta
asigna a los activos agrarios, su carácter plurifuncional, en el que la
explotación agraria se entiende como un todo, y justamente en este sentido
se ha producido la última reforma de la Política Agrícola Común, en la que
se incorporan mecanismos nuevos sustentadores de las rentas de los
agricultores y ganaderos, ligadas directamente a la explotación agraria
concebida como un todo.
Con el fin de
compatibilizar las legislaciones de los Estados con la legislación de la
Unión Europea, no solo en las transposiciones obligadas, sino también en los
vectores esenciales que conforman el cuerpo legal comunitario, máxime cuando
éste lo que hace es reflejar las necesidades a las que los avances
tecnológicos obligan, la formación y el conocimiento de la actividad agraria
se convierte en un elemento esencial, y de ahí se deriva que en la
modificación propuesta se obligue a la profesionalidad agraria de los
arrendatarios para acceder a ser titulares de un arrendamiento.
Para ser eficaz,
la ley tiene que posibilitar que, en igualdad de condiciones, determinados
arrendatarios puedan incrementar su actividad económica, y para ello
introduce los mecanismos de tanteo y retracto que le permiten acceder a
arrendamientos de nuevas tierras.
Igualmente, se
restablecen los límites a la extensión del arrendamiento de la
Ley 83/1980,
de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, con la única modificación
del aumento de aquellos en el caso de las cooperativas, como medio necesario
para evitar la acumulación de grandes superficies de arrendamiento en manos
de un solo arrendatario. Dicha acumulación iría en detrimento de la
movilidad de tierras que se busca y de posibilitar que muchas explotaciones
agrarias que no tengan aún la dimensión económica adecuada la alcancen.
En todo caso, para
que la ley sea un instrumento eficaz debe dar la seguridad suficiente tanto
a arrendadores como a arrendatarios y que resulte igualmente atractiva tanto
para unos como para otros, debe favorecer la movilidad de la tierra y ser
escrupulosamente respetuosa con la relación que libremente pacten ambos.
Respecto de esta relación contractual, la ley, salvo en los supuestos que
ella recoge, la deja lo suficientemente abierta y flexible para que la
casuística que pueda presentarse se pacte por las partes. No obstante, para
atender las necesidades de las personas con discapacidad y mayores de 70
años, la realización de mejoras que consistan en la realización de obras de
accesibilidad en los edificios sitos en la finca que sirvan de vivienda al
arrendatario no requiere el acuerdo de las partes.
Artículo
único.
Modificación
de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.
La
Ley 49/2003, de
26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, se modifica en los siguientes
términos:
Uno. El artículo 3
queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 3.
Derechos de producción agrícolas y otros derechos.
Los derechos de
producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las
explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los
arrendamientos de fincas como en los de explotaciones.»
Dos. Se suprime el
párrafo c) del apartado 1 del artículo 7.
Tres. El artículo
8 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 8.
Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario
de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin
perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las
recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
Serán nulos los
pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos
o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que
la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y
de disposiciones legales o reglamentarias.
2. Cuando la
determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del
destino o suponga mejoras extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante
acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la
normativa comunitaria y de las normas legales o reglamentarias pertinentes.
3. En el
arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de plena
autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligación
de conservar la unidad orgánica de la explotación y de efectuar, a la
terminación del arriendo, su devolución al arrendador.»
Cuatro. El
artículo 9 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 9.
Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
1. Podrán
celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
Es agricultor
profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos
anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del
Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el
Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la
regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su
cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al
menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso,
podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de
explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de
transformación y las comunidades de bienes.
3. Para ser
arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o
laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT),
deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el
ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades
complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los
límites establecidos en el apartado 6.
A estos efectos,
se consideran actividades complementarias la participación y presencia del
titular, como consecuencia de elección pública, en Instituciones de carácter
representativo, así como en órganos de representación de carácter sindical,
cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al sector
agrario, las de transformación y venta directa de los productos de su
explotación y las relacionadas con la conservación del espacio natural y
protección del medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas y
artesanales realizadas en su explotación.
4. El menor cuyas
fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor
podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya
transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicará
al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o,
en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de
duración. En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta
transcurrido un año desde su realización.
5. También podrán
ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones
Públicas que estén facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la
explotación de fincas rústicas.
6. En todo caso,
no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que,
por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una
explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características
serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes
de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500
hectáreas de secano o 50 de regadío.
Cuando se trate de
finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite máximo
será de 1.000 hectáreas.
En el caso de las
cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación
comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número
de miembros que las compongan.
No será de
aplicación la limitación a las entidades u organismos de las
Administraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normas
reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas,
7. No podrán ser
arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no
obstante:
a) Las personas
físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de
la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con los que
exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto
para los ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las personas
físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del
ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre
derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social,
y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de
residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo
reglamentario.
c) Las personas
jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a
los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.»
Cinco. Se añaden
dos párrafos al apartado 1 del artículo 11, con la
siguiente redacción:
«A falta de pacto
entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de
arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si
no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado
en esa zona o comarca.
La escritura
pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de
si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en
el Registro de la Propiedad.»
Seis. El artículo
12 queda redactado de la siguiente forma:
«Artículo 12.
Tiempo de duración.
1. Los
arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se
tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes
estipulen una duración menor.
2. Salvo
estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el
arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un
plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes
hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento
posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la
posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que
se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador,
para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual,
deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de
antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las
fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el
contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales
prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia
del contrato.»
Siete. Se añade un
segundo párrafo al apartado 2 del artículo 18, con la siguiente redacción:
«Asimismo, podrá
reclamar los daños y perjuicios causados.»
Ocho. Se modifica
el apartado 2 y se añade un nuevo apartado 4 al artículo 20 que queda
redactado del siguiente modo:
«2. El
arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer
desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras
formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o más
fincas integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los tramos
necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola
y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que
establezca la legislación sobre protección del medio ambiente y protección
del patrimonio histórico y de la obligación de devolver las cosas al término
del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 1561 del Código Civil.»
«4. Finalizado el
contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una
indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada
por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el
consentimiento del arrendador.»
Nueve. Se añade un
nuevo párrafo al artículo 21, con la siguiente redacción:
«Asimismo, y
previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de
accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de
vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o
seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de
forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años,
tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el
arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con
independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto
grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y
de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o
voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la
finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a
reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el
arrendador.»
Diez. El artículo
22 queda redactado de la siguiente forma:
«Artículo 22.
Enajenación de la finca arrendada.
Derechos de
tanteo, retracto y adquisición preferente.
1. El adquirente
de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del
contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en
curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos
deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda
transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación,
aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra
distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o
de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea
agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el
artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el
transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de
enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el
apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos
en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario
tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo
precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A
falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de
retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier
medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no
tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación
hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado
de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por
la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la
legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso,
la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en
su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio
o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las
contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se
hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este
caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser
ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir
en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de
fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la
notificación que establece el apartado anterior.
5. No procederán
los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos
siguientes:
a) En las
transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o
ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de
consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta
de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas
permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de
regadío, los predios que se permutan.
6. Los derechos
establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier
otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el
artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no
excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante
que lo fundamente.
7. Cuando se trate
de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios
sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá
ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si
hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber
más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean
varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o
explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno
de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por
la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo,
por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el
que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso
de ser varios, el más antiguo.
9. En los casos de
fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en
arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán
limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que
sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso,
la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada
en arriendo.»
Once. Se añade un
nuevo párrafo al artículo 23, con la siguiente redacción:
«Dicho
consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a
favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No
obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al
arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a
partir de su celebración.»
Doce El párrafo e)
del artículo 24 queda redactado del siguiente modo:
«e) Por muerte del
arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal
caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá
preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera
varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores
tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las,
condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última
circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al
arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.»
Trece. El párrafo
a) del artículo 25 queda redactado del siguiente modo:
«a) Falta de pago
de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del
derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos
previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.»
Catorce. El
artículo 29 queda redactado del siguiente modo:
«Artículo 29.
Régimen jurídico de la aparcería.
En defecto de
pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se
aplicarán las disposiciones de este capítulo y, con carácter supletorio, las
normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III, VI
y VIII, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del
contrato de aparcería. No obstante, tratándose de las mejoras impuestas por
ley o por resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la
comunidad de regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las
partes con arreglo a lo pactado entre ellas, y si faltara el pacto, podrá
resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.»
Quince. Se
modifica el segundo párrafo y se añade un párrafo tercero al artículo 31,
que quedan redactados del siguiente modo:
«Si se hubiera
convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, con la
excepción de los leñosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una
duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo
necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.
A la finalización
del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende realizar un
contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en
igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento.
Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en esta ley se establecen,
deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.»
Dieciséis. La
disposición adicional tercera queda redacta del siguiente modo:
«Disposición
adicional tercera.
Criterios y
requisitos formales.
Los contratos
objeto de esta ley deberán comunicarse por el arrendador o titular de, la
finca o explotación a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas,
que remitirán una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos
rústicos que reglamentariamente se establezca, que tendrá carácter público e
informativo y estará adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y
Alimentación.»
Diecisiete. Se
añade una disposición adicional cuarta con la siguiente redacción:
«Disposición
adicional cuarta.
Derechos de
producción agraria y otros derechos.
La percepción del
derecho del pago único, así como cualquier otro derivado de la Política
Agrícola Común, se regirá,
en cuanto a arrendamientos se refiere, por las previsiones de cada una de
las normas comunitarias aplicables en lo referente a esta materia y, en su
caso, por las correspondientes normas autonómicas. Y todo ello sin
perjuicio, en lo que corresponda, de la libertad de pacto de las partes
contratantes.»
Dieciocho. La
disposición final primera queda redactada del siguiente modo:
«Disposición final
primera.
Habilitación
competencial.
La presente Ley se
dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, sin perjuicio de
la aplicación preferente de los derechos civiles, forales o especiales, allí
donde existan, y de su conservación, modificación y desarrollo por las
Comunidades Autónomas respectivas.
Se exceptúa de lo
anterior el artículo 30, que se dicta al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1.7.ª, la disposición adicional segunda, que se dicta al amparo
del artículo 149.1.18, la disposición adicional tercera y cuarta que se
dicta al amparo del artículo 149.1.13 y el capítulo X y la disposición
transitoria segunda, que se dictan al amparo del artículo 149.1.6.ª, todos
ellos de la Constitución.»
Disposición
final única.
Entrada en
vigor.
La presente ley
entrará en vigor a los treinta días de su publicación en el «Boletín Oficial
del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los
españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.
Madrid, 30 de
noviembre de 2005.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del
Gobierno,
JOSÉ LUIS
RODRÍGUEZ ZAPATERO
|
