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Ley 2/1994,
de 30
marzo,
de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
(BOE núm.
80, de
04-04-1994,
p. 10364)
[Esta ley ha sido modificada por el Real Decreto Ley 2/2003,
de 25 de abril, de medidas de reforma económica (BOE núm. 100, de
26-04-2003, p. 16233) y por la Ley 36/2003, de 11 de
noviembre, de medidas de reforma económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003, p.
39925-39942). En concreto, se ha modificado la redacción de los arts.
4, 5, 9 y se introduce el
art. 10.]
[Esta ley ha sido modificada por
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25
de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE núm.
294, de
08-12-2007, pp. 50593-50614). En concreto, se ha modificado la redacción de los
artículos 2, 4, 8 y 9.]
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El descenso generalizado de los tipos de interés experimentado en los últimos
meses repercutido, como es lógico, en los de los préstamos hipotecarios, y
parece razonable y digno de protección que los ciudadanos que concertaron sus
préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las
ventajas que supone este descenso. Pero, por otra parte, la situación de estos
prestatarios se ve agravada por la concurrencia de una doble circunstancia,
que determina la inviabilidad económica del «cambio de hipoteca»: la fuerte
comisión por amortización anticipada, impuesta por las entidades crediticias
al tiempo de otorgar el contrato y la duplicación de gastos que implican la
cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo. Esta
Ley viene además a cumplir con el mandato parlamentario que en su moción del 2
de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a
«habilitar los mecanismos para que los deudores, en aplicación de los
artículos 1211 y concordantes del Código Civil,
puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor».
Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar solución adecuada
por la vía subrogación convencional prevista por el artículo
1211 del Código
Civil, que la como un acto potestativo —voluntario— del deudor. No obstante,
la concisa normativa de dicho precepto no resulta suficiente para resolver la
problemática que plantea esta institución, cuando el primer acreedor y el que
se subroga con algunas de las entidades financieras a las que se refiere la
Ley de Mercado Hipotecario. Resulta por ello procedente establecer una
regulación específica del referido supuesto —acotado por el art. 1 —, que
facilite su desarrollo y abarate su coste.
El
artículo 2
establece los
requisitos de la subrogación, posibilitando el ejercicio de esta potestad por
el deudor, en el supuesto de que el primer acreedor no preste la colaboración
debida. El procedimiento, instrumentado análogo al previsto por el artículo
153, párrafo 5, de la Ley Hipotecaria, tiene idéntico fundamento que éste,
reforzado si cabe por el hecho de tratarse de una liquidación a practicar
entre dos entidades financieras a las que hay que presumir, por el mero hecho
de serlo, la necesaria lealtad comercial recíproca.
El artículo 3 limita la cuantía de la cantidad a percibir por la entidad
acreedora, en concepto de comisión por por la amortización anticipada de su
crédito, en los préstamos a interés variable. La razón de esta reducción
estriba en que en esta modalidad de préstamos, a diferencia de lo que ocurre
en los préstamos a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo
financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisión de cancelación a una
pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre equitativamente moderable
por los Tribunales, según el artículo 1154 del Código Civil, resulta lógico
concluir que esta moderación pueda efectuarse también por Ley, muy
especialmente en momentos de crisis económica y tratándose de contratos en
masa de ejecución sucesiva y de larga duración, en
los que el consumidor se ha adherido a un
texto contractual preestablecido por la entidad de crédito. Y no cabe objetar
que esta limitación implique una injerencia de la Administración en
el libre funcionamiento del mercado, pues no
es otra cosa sino una mejora del sistema jurídico-institucional, para adecuar
la ordenación del mercado a las necesidades de cada momento. De acuerdo con lo
anteriormente expuesto, se tiene en cuenta ponderadamente la repercusión que
el pago anticipado pueda acarrear a la entidad de crédito moderando su cuantía
al fijar un porcentaje significativo en los préstamos a interés variable. A
estos efectos se entenderá como préstamo de interés variable aquel que
modifica su tipo de interés en el transcurso de su período de amortización.
Los
artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura de
subrogación, registrales y de la ejecución hipotecaria. Y los artículos 7 y
8
introducen una drástica reducción de los costes fiscales y del sistema de
protección preventiva de la seguridad jurídica privada.
Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores como para
los deudores, bonificar las mismos costes, antes dichos, en el caso de la
novación modificativa del préstamo hipotecario entre acreedor y deudor;
operación que resultará muy beneficiosa para el deudor por ser la que soporta
menos gastos y muy estimulante para el acreedor al darle ocasión de no perder
a su propio cliente.
Artículo 1.
Ámbito.
1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el
deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades
análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a
los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su
formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización
anticipada.
Artículo 2.
Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá
subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo
anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la
deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública,
haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el
artículo
1211 del Código Civil.
La entidad que
esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la
que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario
inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá
subrogarse respecto de todos ellos.
La aceptación de
la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente
notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a
subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete
días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el
préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.
Entregada la
certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación
si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del
requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que
le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y
manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el
deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o
mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en
la propia acta de notificación.
En caso
contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad
subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la
cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones
devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de
la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará
indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante
verificará la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago
a la entidad acreedora originaria, así como que no se ha producido la
enervación a que se refiere el párrafo anterior, a cuyo fin, la entidad
subrogada deberá presentar copia del acta notarial de notificación de la
oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta
alguna con el efecto de enervar la subrogación.
No obstante, si
el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese
comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir
su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su
responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán
repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder
del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la
entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificará de oficio a la entidad
acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de
subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los
ocho días siguientes.
En este caso, y
sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el Juez que
fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de
la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del
término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá
los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que
estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto.»
[Este articulo ha sido modificado por
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de
regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que
se establece determinada norma tributaria (BOE núm.
294, de
08-12-2007, pp. 50593-50614). Para ver la antigua redacción haz click
aquí.]
Artículo 3. Comisión por amortización anticipada.
En las subrogaciones: que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a
interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a
percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización
anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de
amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1ª. Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá
derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª. Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior
al 1 por
100, la comisión a percibir será la pactada.
3ª. En los demás casos, la
entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización
anticipada el
1 por 100 cualquiera que sea la que se
hubiere pactado. No obstante si la entidad acreedora demuestra la existencia
de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido
de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá
reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la
realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en
esta ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que
corresponda por el daño producido.
[Según la disposición adicional primera de la Ley 36/2003, de
11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003,
pp. 39925-39942), " [e]n las subrogaciones que se produzcan en los préstamos
hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley
2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de
amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en
concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará
sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes
reglas:
1ª. Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá
derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2ª. Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior
al 0,50 por
ciento, la comisión a percibir será la pactada.
3ª. En los demás casos, la
entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización
anticipada el 0,50 por
ciento cualquiera que sea la que se
hubiere pactado. No obstante si la entidad acreedora demuestra la existencia
de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido
de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá
reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la
realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en
esta ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que
corresponda por el daño producido.]
Artículo 4.
Escritura pública
1. En la
escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las
condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora,
inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del
préstamo, o ambas.
2. Cuando el
prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta
Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios
podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
i) la ampliación
o reducción de capital;
ii) la alteración
del plazo;
iii) las
condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o
sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del
préstamo;
v) la prestación
o modificación de las garantías personales.
3. Las
modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún
caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto
cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o
la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación. En
estos casos necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos
con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria vigente,
para mantener el rango. En ambos supuestos, se harán constar en el Registro
mediante nota al margen de la hipoteca objeto de novación modificativa. En
ningún caso será posible hacerlo cuando conste registralmente petición de
información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.
[Este artículo está
redactado conforme al art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma
económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003, p. 39925-39942).]
[Este articulo ha sido modificado por
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de
regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que
se establece determinada norma tributaria (BOE núm.
294, de
08-12-2007, pp. 50593-50614). Para ver la antigua redacción haz click
aquí.]
Artículo
5. Registro.
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero, si no se hace
constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará las
circunstancias siguientes:
1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo, o de
ambos.
3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota
marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la
copia de la escritura de donde se hubiere tomado.
Bastará para que el registrador practique la inscripción de la subrogación que
la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta
Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación al primitivo acreedor. No
serán objeto de nueva calificación las cláusulas inscritas del préstamo
hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podrá exigir la
presentación del título de crédito.
[El número
2 de este artículo está redactado conforme al art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre,
de medidas de reforma económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003, p. 39925-39942).]
Artículo 6. Ejecución.
La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución de la hipoteca, además
de su primera copia auténtica inscrita de la escritura de subrogación, el
título de crédito, revestido de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento
Civil exige para despachar ejecución. Si no pudiese presentar el título
inscrito, deberá acompañar, con la copia de la escritura de subrogación,
certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la
hipoteca.
La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto en la
Ley de
Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.
Artículo 7. Beneficios
fiscales.
Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la
modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos
notariales.
Artículo 8.
Honorarios notariales y registrales en la subrogación, novación modificativa
y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios.
Para el cálculo
de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación
modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se
aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía»
previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por
el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Para el cálculo
de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación
modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se
aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del
anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se
aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base
la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por
ciento.
[Este articulo ha sido modificado por
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de
regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que
se establece determinada norma tributaria (BOE núm.
294, de
08-12-2007, pp. 50593-50614). Para ver la antigua redacción haz click
aquí.]
Artículo 9.
Beneficios fiscales.
Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las
escrituras públicas de novación modificativa de
préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor,
siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el
artículo
1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del
tipo de interés, inicialmente pactado o vigente.
[Este artículo está
redactado conforme al art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma
económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003, p. 39925-39942).]
[El título de este articulo ha
sido modificado y el apartado segundo derogado por
Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del
Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de
regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que
se establece determinada norma tributaria
(BOE núm.
294, de
08-12-2007, pp. 50593-50614). Para ver la antigua redacción haz click
aquí.]
Artículo
10. Comisión por ampliación del plazo del préstamo.
En las
novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del
préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación
de condiciones más del 0,1 por ciento de la cifra de capital pendiente
de amortizar.
[Este artículo ha sido
introducido por el art. 17 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de
reforma económica (BOE núm. 271, de 12-11-2003, p. 39925-39942).]
Disposiciones adicionales
Primera
En los
préstamos hipotecarios, a interés variable, a que se refiere el artículo 1 de
esta Ley, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de amortización
anticipada no subrogatoria más del 1 por ciento del capital que se amortiza
aunque estuviese pactada una comisión mayor.
Segunda
1. Se
añaden los siguientes apartados al artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de
julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito:
«e) Efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación regular,
con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia
que puedan ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos a
interés variable, especialmente en el caso de préstamos hipotecarios.
Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministro de Economía y
Hacienda podrá establecer requisitos especiales en cuanto al contenido
informativo de las cláusulas contractuales definitorias del tipo de interés, y
a la comunicación al deudor del tipo aplicable en cada período, para aquellos
contratos de préstamo a interés variable en los que se pacte la utilización de
índices o tipos de interés de referencia distintos de los oficiales señalados
en el párrafo precedente.
f) Extender el ámbito de aplicación de las normas dictadas al amparo de los
apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza
prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la
condición de entidad de crédito.»
2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado
precedente de esta disposición adicional serán de aplicación a los préstamos y
operaciones que se concierten con posterioridad a la entrada en vigor de tales
normas.
Tercera
Se añade
un nuevo párrafo al artículo 45.I
c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 20
de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con el siguiente
texto:
«23.ª La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios.»
Cuarta
Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas disposiciones sean
necesarias para la debida aplicación de esta Ley.
Disposición final única
Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín
Oficial del Estado».
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