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Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turístico y normas tributarias
(BOE núm. 300, de
16 de diciembre de 1998)
[Modificada por la Ley 14/2000, de
29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social
(BOE núm. 313, de 30.12.2000, p. 46631 ss.). La modificación afecta a
los arts. 8.2.b), 8.2.e), 8.2.h),
9.3, 9.4, 10.3,
14 y 19, y a la Disposición
Adicional 2ª.]
[Modificada
por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2001, p. 50597.). La modificación introduce los
arts. 8º.2. l) y 9º.1 13º.]
[Modificada por la Ley 39/2002, de 28 de
octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas
directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los
consumidores y usuarios (BOE núm. 259, de 29-10-2002, pp. 37922-37933).
La modificación afecta a la rúbrica del capítulo III del
Título I e introduce un artículo 16 bis.]
JUAN CARLOS I REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren,
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la
siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS I
Con el término impropio de "multipropiedad" se vienen denominando todas
aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento
durante un período determinado cada año. El interés en realizar una adquisición de
esta naturaleza suele estar justificado en la utilización vacacional del
inmueble: por un lado, el adquirente dispone de un lugar estable y seguro para sus vacaciones
anuales; por otro, lo hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del
inmueble, con lo
que reduce considerablemente la inversión, ajustándola a sus posibilidades reales de
disfrute.
Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal del derecho
a disfrutar del bien. A pesar de que el 6 de julio de 1960 se inscribió en el Registro de
la Propiedad Industrial una patente de invención de unas llamadas "pólizas de
verano", que atribuían a sus titulares el derecho a disfrutar de un alojamiento
vacacional por "períodos fijos o variables", este sistema de explotación
turística de inmuebles era desconocido en España hasta tiempo relativamente
reciente;
sí pueden encontrarse en cambio fórmulas similares de explotación en otros
ámbitos,
como son, por ejemplo, el régimen jurídico de dulas, tradicional en Canarias, que
consiste en dividir temporalmente la explotación del agua entre sus titulares, o las
comunidades pro-diviso con la concurrencia de los derechos dominicales de
invernadero, agostadero, pastos y de labor (cada dos, tres o seis años), propios de Extremadura, así
como, en nuestro derecho histórico, la dula de aprovechamientos de pastos y la división
temporal del uso y disfrute de una finca por razón de diversos cultivos.
Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido un amplio
desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo en número de complejos
explotados de esta forma.
Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un lugar común la
idea de que la legislación existente era insuficiente para dotar a la misma de un marco
legislativo adecuado. Esta idea resultaba cuando menos apresurada. El problema no era
tanto de configuración jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de cada
derecho.
Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo de preocupación
la gran cantidad de abusos que se han dado en este sector: desde la "propuesta de
Resolución sobre la necesidad de colmar la laguna jurídica existente en materia de
multipropiedad", que fue presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986,
hasta la Directiva 94147/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de
1994, "relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados
aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en
régimen de tiempo compartido". Hitos importantes en ese camino fueron las
Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 198 8 y de 11 de junio de 199 1.
También cabe citar la Resolución de 14 de septiembre de 1989, que se enmarca en el campo
de las adquisiciones inmobiliarias transfronterizas.
Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el problema no
estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa como en el hecho de tratarse de un
sector donde el consumidor está especialmente desprotegido, de modo que lo procedente era
la elaboración de una Directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional y
que limitara, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuera
aconsejable.
Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes:
Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento unilateral durante
los diez días siguientes a la celebración del contrato. La Directiva, en su traducción
al español, lo llama "derecho de resolución", y añade la caracterización
"ad nutum" para indicar que el mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún
motivo o razón. Sin embargo, precisamente porque no es necesario alegar ningún motivo, y
no lo es porque no es necesario que exista, al ser una facultad que se concede al
adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar libremente sin necesidad de
que concurra ninguna condición ulterior, parece más ajustado denominarlo facultad de
"desistimiento", que es expresión que acentúa ese carácter unilateral e
incondicionado.
Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al vendedor una
obligación de información, que se desglosa en los siguientes aspectos: en primer
lugar,
el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo solicite, de un documento
informativo, en el que se recojan determinados extremos; en segundo lugar, el contrato
debe contener ciertas menciones, que tienen por objeto, en definitiva, informar al
adquirente de aspectos esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente
eficaz este deber de información, se establece que, en el caso de que el contrato no
contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el derecho a resolver
unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde su
celebración.
Esta facultad conserva en el texto la denominación de "facultad de resolución
porque tiene una naturaleza distinta a la del desistimiento en cuanto es necesario que
exista una previa condición, como es el incumplimiento, por parte del vendedor, del deber
de información que le incumbe.
Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y de
resolución,
la Directiva establece que, para el caso de que la adquisición se haya financiado con un
préstamo del vendedor o de un tercero, previo acuerdo celebrado entre el tercero y el
vendedor, el ejercicio de la facultad de desistimiento o de resolución
implicará, igualmente, la resolución del préstamo.
Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de la lengua en que
debe ir redactado el contrato que firma el adquirente o la sujeción a determinados
fueros.
La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas: una de orden terminológico y otra de
política legislativa.
El término "multipropiedad tenía la gran ventaja de haber calado en la opinión
pública, hasta el punto de ser, con mucho, la forma más habitual de denominar entre
nosotros a la institución, con independencia de que se hubiera constituido como una forma
de propiedad o como una forma de derecho personal. Pero es precisamente ese carácter
globalizador con el que normalmente se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer
referencia a una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo hacen un término
inadecuado por equívoco.
Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva: "tiempo
compartido". Sin embargo, esta forma de denominar a la institución resulta también
poco satisfactoria. En principio, parece un término más genérico que el de
"multipropiedad, pero hay que tener en cuenta que "tiempo compartido" no es
más que la traducción al español de la forma inglesa "time-sharing". La
expresión "tiempo compartido" aunque no parece presentar serios inconvenientes
para denominar con ella la forma societaria del derecho francés, no es adecuada para
incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el multiarriendo
griego) o de derecho real (el derecho de habitación periódica portugués).
Además,
tiene el inconveniente de que parece dar a entender que, entre los titulares de estos
derechos, lo que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que
los titulares lo son respecto de períodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por
ello,
resulta preferible la expresión "derecho de aprovechamiento por turno", en
primer lugar, porque es menos comprometida, en el sentido de ser una expresión más
genérica y más descriptiva, y, en segundo lugar, porque se ajusta perfectamente a la
regulación que del mismo se hace. Nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la
utilización de esta denominación, o de cualquier otra, en particular a efectos
promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en
cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia.
La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si debían
regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a una
sola, dejando fuera de la ley a las demás. Se ha optado por una vía intermedia,
consistente en la detallada regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por
turno, permitiendo sin embargo la configuración del derecho como una variante del
arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de
la Ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica.
La Ley, por otra parte, no se limita a la transposición estricta de la Directiva, sino
que procura dotar a la institución de una regulación completa. Así determina la
posibilidad de constituir un derecho de naturaleza real, por el que se adquiere la
facultad de disfrutar de un inmueble durante un período determinado del año; regula
cómo se constituye sobre un inmueble el régimen jurídico del aprovechamiento por turno
y dispone cómo han de ejercitarse en España los derechos de desistimiento y resolución
que establece la Directiva europea.
No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una regulación interna más
amplia de la exigida por aquél y, más aún, tratándose de Directivas que establecen
unas garantías mínimas de protección.
Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del Derecho privado civil y mercantil
del Estado y, por tanto, la Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artículo
149.1.6.1, 8.1 y 14.1 de la Constitución.
Lógicamente, ello se entiende sin perjuicio de las competencias que la propia Constitución reconoce
en cuanto a la conservación, modificación o desarrollo de los derechos civiles de las
Comunidades Autónomas.
Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de servicios, esencial para
la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho adquirido. Sin empresa de
servicios, o si ésta funciona incorrectamente, el derecho no podrá ser ejercitado en la
práctica y de poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico del mismo esté
en otros aspectos perfectamente determinado.
II
El texto está dividido en dos Títulos (normas civiles y mercantiles y normas
tributarias) y desarrollado en veinte artículos, tres disposiciones adicionales, tres
disposiciones transitorias y una disposición final. El Título I se
divide en tres capítulos (disposiciones generales, régimen jurídico e incumplimiento de
los servicios); el capítulo II, a su vez, está dividido en dos
secciones (constitución y condiciones de promoción y transmisión).
El capítulo I está dedicado a las disposiciones generales. Al
definir el ámbito de aplicación, la Ley utiliza la expresión "alojamientos para
denominar los elementos sujetos al régimen. Tal expresión incluye tan sólo los
elementos que sean susceptibles de ser utilizados como alojamiento. Por eso, luego se
excluyen de la constitución los locales, entendiendo por tales todos los elementos que no
pueden tener tal destino y por eso se exige, antes de la constitución del
régimen, la
obtención de las correspondientes cédulas de habitabilidad, requisito que sólo tiene
sentido para elementos destinados a alojamiento.
Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto
inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente diferenciado para evitar que en una
edificación o grupo de edificaciones el propietario de tan sólo alguno o algunos
alojamientos, físicamente dispersos, constituya un régimen de derechos de
aprovechamiento por turno sobre los mismos. No se impide la extinción parcial del
régimen siempre que se respete esa identidad física y los derechos
preexistentes. Se permite, no obstante, la explotación mixta de un inmueble siempre que el tipo de
explotación que tenga que convivir con un régimen de derechos de aprovechamiento por
turno sea otro tipo de explotación turística, pues, en este caso, las dos
actividades, a
efectos materiales de convivencia, son tan próximas que ningún perjuicio grave para los
clientes y los titulares de los derechos puede derivarse de ello.
El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma para
determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno o similares a éstos
que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues aunque es evidente que se trataría de
supuestos de fraude de ley y deberán, en consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del Código Civil, ésta no
parece por sí sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de ley se
produzca en la práctica.
No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a todos los efectos en el ámbito de la
Ley los arrendamientos de temporada que tengan por objeto más de tres de ellas y en los
que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas
contratadas.
Se establece una duración mínima (tres años) y máxima (cincuenta años) del
régimen. Dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede ser un tiempo
razonable para agotar las posibilidades reales de disfrute del adquirente. Esta
limitación de la duración del régimen es, además, la que permite que el propietario
que lo ha constituido siga, durante la vida de éste, vinculado al inmueble. Esta
vinculación es deseable a partir del momento en que se considera que lo que ofrece el
propietario no es sólo una titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la
existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza necesariamente compleja de la
relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por turno y el propietario del
inmueble. Así pues, el propietario debe garantizar que los titulares de los derechos
reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima
exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al
inmueble, lo
cual sólo puede ser así porque los derechos por él enajenados no son plenos, sino
limitados. Y la limitación, en este caso, sólo puede afectar a la duración del
régimen.
III
La formalización del régimen en escritura pública se establece como constitutiva, y
se impone como obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad, con el fin de
evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno
antes de que tanto el fedatario autorizante como el registrador controlen la legalidad del
régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes o después de su
adquisición,
podrán acudir al Registro para recabar la información esencial sobre el régimen al que
se encuentra sometida su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la
legalidad.
Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir la empresa que ha de prestar
los servicios propios del contenido esencial del derecho de aprovechamiento por
turno,
salvo que el propietario o promotor manifieste expresamente que asume directamente su
prestación.
En la sección dedicada a las "condiciones de promoción y transmisión se
transponen la mayoría de las normas de la Directiva de 1994. Aparte de su naturaleza
restrictiva del principio de autonomía de la voluntad, en la transposición no hay
problemas especiales, salvo por lo que se refiere al caso de que el contrato se celebre
directamente ante notario. La intervención del fedatario público sería suficiente para
considerar innecesario conceder al adquirente la facultad de desistimiento, pues su
presencia impide el que la otra parte haga valer su preponderancia, pero, puesto que la
Directiva no establece ninguna excepción en favor de estos contratos
intervenidos, ha
sido necesario conservar esa facultad de desistimiento, si bien exigiendo que el mismo se
haga por acta notarial, como documento público equivalente a la escritura en la que se ha
formalizado el contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno.
La facultad resolutoria que, salvo pacto en contrario, se reconoce al transmitente en
el contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno (artículo 13) está justificada por la singular naturaleza de tal
derecho, donde el valor del mismo depende tanto de los servicios como de su
contenido, de
forma que es perfectamente lógico que el impago de aquéllos pueda implicar la
resolución del derecho. Se permite, asimismo, pactar una cláusula penal que compense al
propietario o promotor que opta por resolver el contrato cuando el adquirente deje de
pagar las cuotas debidas al prestador de servicios.
IV
La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones
administrativas para el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es obvio que ello no
impide que tales incumplimientos, cuando la actividad sea calificada como turística por
las Comunidades Autónomas o mediante el desarrollo de la normativa autonómica en materia
de protección a los consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por la legislación
de aquéllas como infracciones administrativas sancionables, sin perjuicio de los derechos
que la Ley reconoce a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno. No
obstante, la Ley intenta que, a través de la exigencia de unos requisitos previos muy
rigurosos, cuyo cumplimiento es indispensable para constituir el régimen y cuyo control
se atribuye a notarios y registradores, los incumplimientos sean aislados o, al
menos,
poco frecuentes, haciendo mínima la necesidad de la intervención administrativa.
V
El Título II contiene una serie de normas tributarias aplicables a
los derechos contemplados en la presente Ley y que tienen por finalidad no discriminar en
el plano fiscal a los titulares de los derechos reales de aprovechamiento por turno en
relación con los titulares de otras posibles fórmulas de utilización de inmuebles a
tiempo parcial.
En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos reales seguirían
el régimen previsto en las diferentes leyes de los tributos para los derechos de esta
naturaleza y, como consecuencia de su carácter de derechos reales de disfrute sobre
bienes inmuebles, darían lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos
impositivos superiores a los previstos para la transmisión o adquisición de derechos de
carácter personal.
De acuerdo con lo anterior, y, teniendo presente el carácter particular de las normas
contempladas en este Título, que no constituyen, en puridad, un régimen tributario
específico, sino que contienen, únicamente, ciertas especialidades que no impiden la
aplicación, en lo no previsto expresamente, de la normativa tributaria general y de las
disposiciones propias del Impuesto sobre el Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor
Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados,
a los que se hace referencia en el citado Título.
En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza del derecho en
cuestión, se unifica el criterio para su valoración, a efectos de su integración en la
base imponible de este impuesto, determinando la valoración por el precio de la
adquisición.
En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación del tipo reducido
al 7 por ciento a las prestaciones de servicios consistentes en la cesión de los derechos
de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles como en otras formas de utilización de
los bienes inmuebles por período determinado o determinable del año, con prestación de
alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados se establece la aplicación del tipo de gravamen del 4 por 100,
propio de la transmisión de derechos de carácter personal.
En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado en la presente Ley asimila el
tratamiento en los supuestos contemplados en la misma de los derechos reales de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y otros de derechos de naturaleza personal
distintos de los anteriores, con la finalidad ya señalada de no discriminar negativamente
a los primeros.
Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así como de la
Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva sustancialmente la adquisición de los
derechos contemplados.
La disposición adicional segunda está justificada por la propia Directiva, que en su
artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar las medidas necesarias para que, en
cualquier caso, el adquirente no quede privado de la protección que le concede la
misma.
La disposición pretende precisamente eso, en cuanto se trate de derechos de
aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles situados en España, soslayando la
posibilidad de que el contrato se someta a la jurisdicción pactada por las
partes. En
definitiva, se trata de evitar los posibles fraudes de ley, los llamados "fraudes de
ley internacionales", que se pueden dar amparándose en la existencia, dentro de un
espacio común, de Estados donde la Directiva comunitaria no haya sido traspuesta por no
haberse sentido la necesidad de hacerlo, al no comercializarse en sus territorios esta
clase de derechos. Este mismo camino es el que está tratando de tomar la Unión Europea
en lo que se refiere a Directivas comunitarias de protección a los consumidores, para
evitar precisamente que su falta de trasposición en algunos Estados sirva de medio para
soslayar la aplicación de las normas dictadas por los otros para la integración en sus
respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección apunta la iniciativa comunitaria
relativa a las acciones de cesación en materia de protección de los intereses de los
consumidores. La disposición está además apoyada, a mayor abundamiento, en los
artículos 16 de los Convenios de Bruselas de 27 de septiembre de 1968 y de Lugano de 16
de septiembre de 1988, y en los artículos 3 y 4 del Convenio de Roma sobre la Ley
aplicable a las obligaciones contractuales de 19 de junio de 1980.
VII
En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea
aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de
derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al
año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de adaptarse
en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
Naturalmente, la
adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación
de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su
forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos. Por eso, la
disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no
el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir
un régimen de derechos de aprovechamiento por turno una vez que haya entrado en vigor y,
aun aquéllos, sólo en la medida en que sean compatibles con la propia naturaleza del
régimen preexistente.
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TÍTULO I
Normas civiles y mercantiles
CAPÍTULO PRIMERO
Disposiciones generales
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Artículo 1. Ámbito objetivo
Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y
extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su
titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico
de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida
propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera
integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al
efecto, y
el derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no
comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad
con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.
2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio,
conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los
alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales,
deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos,
diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté
sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de
explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan
sobre alojamientos concretos y para períodos determinados.
3. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días
seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la misma
duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines
comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los
alojamientos sujetos al régimen.
4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en
ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse
multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles podrá utilizarse cualquier otra
denominación, siempre que no induzca a confusión a los consumidores finales y del mismo
se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y
económicas de la facultad de disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la
total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no
una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento
y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del
derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del
régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por
turno, podrá libremente disponer de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del
Derecho privado.
5. Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier
persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o
comercialización de derechos de aprovechamiento por turno.
6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles
vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo
de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a
todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin
perjuicio de lo prevenido en la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán referirse necesariamente a una
temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable
de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones
genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va
a disfrutar del derecho.
7. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita
cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la
utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al
año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas
al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como
indemnizados los daños y perjuicios sufridos.
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Artículo 2. Límites y consecuencias del incumplimiento
1. Son nulas las cláusulas mediante las cuales el adquirente renuncie anticipadamente
a los derechos que le atribuye la presente Ley. Asimismo, serán nulas las cláusulas que
exoneren al propietario o promotor, o a cualquier persona física o jurídica que
participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los derechos de
aprovechamiento por turno, de las responsabilidades que le son propias conforme a lo
establecido por aquélla.
2. Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje, salvo si estas últimas se
conciertan una vez que haya surgido la cuestión discutida o son de sometimiento al
sistema arbitral de consumo o a un Tribunal arbitral especializado que pudiera
constituirse, siempre que en su composición participen, en régimen de igualdad, las
organizaciones de consumidores.
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Artículo 3. Duración
1. La duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la fecha
de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la
obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.
2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no
tendrán derecho a compensación alguna.
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CAPÍTULO II
Régimen jurídico
SECCIÓN 1a. Constitución
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Artículo 4. Constitución del régimen
1. El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario
registral del inmueble. Para poder hacerlo, deberá previamente:
a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad. En el caso
de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra nueva en
construcción.
b) Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias necesarias para ejercer
la actividad turística, las de apertura, las necesarias para la primera ocupación de los
alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino y
la correspondiente cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra esté tan sólo
iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la necesaria para la actividad
turística.
Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo iniciada, solamente
será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la comercialización de derechos
que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento durante un período de tiempo al
año tenga, con arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística
sometida a licencia.
c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente Ley, el contrato
con una empresa de servicios que reúna, en aquellas Comunidades Autónomas donde se
establezcan, los requisitos que se exijan a éstas, salvo que el propietario, cumpliendo
los mismos requisitos, haya decidido asumirlos directamente él.
Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y
tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en España.
d) Haber concertado los seguros a los que se refiere el artículo
7.
2. El propietario que constituya el régimen sobre un
inmueble en construcción deberá, además, contratar a favor de los futuros adquirentes
de derechos de aprovechamiento por turno un aval bancario con alguna de las entidades
registradas en el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada que
garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del
derecho, actualizadas con arreglo al índice anual de precios al consumo, si la obra no ha
sido finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la
escritura reguladora cuando el adquirente del derecho opte por la resolución del contrato
en los términos previstos en el artículo 10 de la presente Ley.
Las cantidades así recibidas serán independientes de las que deba satisfacer el
propietario o promotor en concepto de indemnización de daños y perjuicios, consecuencia
del incumplimiento de sus obligaciones.
Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta se regirán, en todo aquello que
les sea aplicable, por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y sus normas de desarrollo.
Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la finalización de la obra,
en ningún caso podrá quedar liberado el aval constituido, ni extinguirse el contrato de
seguro.
3. El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se
constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el
Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir la empresa que
haya asumido la administración y prestación de los servicios, salvo manifestación
expresa del propietario de que son por él asumidos directamente.
A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan derechos de
aprovechamiento por turno antes de estar válidamente constituido el régimen, se les
aplicara lo dispuesto en el artículo 1.7 de esta Ley.
4. Los Notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de
aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirán mientras no se les
acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1 y 2 de este
artículo.
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Artículo 5. Escritura reguladora
1. La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
1º. La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de
aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan, con reseña de
los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los aprovechamientos. Si la
construcción está únicamente comenzada, se indicará la fecha límite para la
terminación de la misma.
2º. La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada edificación, a
los que se dará una numeración correlativa con referencia a la finca. Si el inmueble se
ha de destinar a explotación turística al tiempo que se constituye sobre él un régimen
de aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles
de ser gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.
3º. En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se expresará el número
de éstos, su duración, indicando el día y hora inicial y final, la cuota que
corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la
división horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario
que tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados como turnos
de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y
mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto
a cada alejamiento.
4º. Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes a los
derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se asumen directamente por el
propietario o por una empresa de servicios.
5º. En su caso, los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por
turno. De los mismos no podrá resultar para los titulares de los derechos ninguna
obligación o limitación contraria a lo establecido en la presente Ley.
6º. La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del
inmueble. Se acompañará igualmente el plano de distribución de los distintos
alojamientos en la respectiva planta.
7º. La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.
8º. Duración del régimen.
2. Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por testimonio, el
contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro a que se refiere
el artículo 7. Deberá acompañarse una copia autenticada de
éstos para su archivo en el Registro.
En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá incorporarse
documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución a los que se
refiere el artículo 4.2.
La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán responsables de la
realidad de los contratos incorporados.
3. En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en
construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el Registro de la
Propiedad en el plazo de tres meses, a contar desde su conclusión. Para realizar tal
constancia, será necesario aportar las licencias a las que se refiere el artículo 4.1, letra b), y que no se aportaron en el momento de
inscribir la obra nueva en construcción.
El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra, deberá
notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el
inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción.
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Artículo 6. Inscripción del régimen y su modificación
1 . Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro de la
Propiedad, el registrador suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos
de los estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno
alguna obligación o limitación contraria a lo establecido en la presente Ley.
Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura reguladora no constar
en como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a
aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque en la escritura
reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en
cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere el número 3 del apartado 1 del artículo anterior.
Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá
asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado
a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese
sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario
si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de la
responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de aprovechamiento por turno
resultantes de la constitución del régimen.
2. Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el título al
presentante, el registrador archivará copia de los contratos incorporados a la misma,
haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en toda la publicidad que dé, tanto
del inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia
de tales contratos a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se
ha constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud
de certificación.
3. Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el Registro
un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de que el propietario no quiera
seguir haciéndose cargo de los mismos o por haberse extinguido el contrato, o en caso de
resolución, o un acta de manifestaciones en la que el propietario se haga cargo
directamente de los servicios o cuando se aporte el documento informativo a que se refiere
el artículo 8.2, el registrador archivará copia y hará
constar el hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al
legajo donde hayan sido archivados. El registrador suspenderá el archivo si en el acta el
propietario o, en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hacen asunción expresa de
las condiciones del anterior, si el contrato se hubiera celebrado antes de la
constitución del régimen o si el documento informativo no contuviera las menciones
exigidas en el artículo 8.2. También suspenderá el
registrador el archivo de aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas
notarialmente.
Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento anteriores, siempre
que esté permitida por esta Ley, no será válida mientras no se haga constar en el
Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior.
4. El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con el
consentimiento de la empresa de servicios y de la Comunidad de Titulares, conforme a lo
establecido en el artículo 15.4 de esta Ley, debiendo constar
tal modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en
los términos señalados en el artículo 4.3.
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Artículo 7. Seguro
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el
propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro que cubra, por
todo el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de la totalidad de los
derechos de aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la
obligación de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios causados por él o
cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha transmisión se produzca.
Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la responsabilidad
civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización
de los mismos, así como de seguro de incendios y otros daños generales del edificio o
del conjunto de sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad del
propietario o promotor con la compañía de seguros, éste y la empresa de servicios
pueden pactar que esta última se haga cargo del pago de las primas de estos seguros.
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SECCIÓN 2a. Condiciones de promoción y transmisión
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Artículo 8. Información general
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.4 de la
presente Ley, está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno
con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad.
2. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, que se
proponga iniciar la transmisión de estos derechos, deberá editar, de acuerdo con la
normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de
consumo, un documento informativo con el carácter de oferta vinculante, que entregará
gratuitamente, después de haber sido archivado en el Registro de la Propiedad
correspondiente, a cualquier persona que solicite información. En tal documento se
mencionarán los siguientes extremos:
a) Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier persona física o
jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los
derechos de aprovechamiento por turno.
b) La naturaleza real o personal de los derechos que van a ser objeto de transmisión,
con indicación de la fecha en que, según lo que resulte de la nota del Registro de la
Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de extinguir el régimen.
En todo caso, se indicarán los requisitos y condiciones que para el
ejercicio de tales derechos se exigen en el lugar donde está situado el
inmueble, y si están cumplidos o, en caso contrario, los requisitos o
condiciones que todavía deberán cumplirse.
[Este segundo párrafo del apartado b) ha sido
introducido por el art. 73.Uno de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de
Medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de
30.12.2000, p. 46631 ss.)]
c) Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite
para su terminación, también según lo que resulte de la escritura
reguladora, e indicación de la fecha estimada de extinción del
régimen, calculada sobre la fecha límite de la terminación de la
obra.
d) Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el régimen y de su
situación, y si la obra está concluida o se encuentra en construcción.
e) Los servicios comunes que permiten la utilización del
inmueble y los demás de los que puede o podrá disfrutar el adquirente, con
indicación de la fase en que se encuentran y las condiciones de tal disfrute.
[Este apartado e) esta redactado conforme al art. 73.Dos de la
Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p. 46631 ss.)]
f) Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso y, si procede,
condiciones para ese acceso, con indicación expresa de su importe o de las bases para su
determinación.
g) Indicación, en su caso, de la empresa de servicios que se hará cargo de la
administración, con expresión de su denominación y sus datos de inscripción en el
Registro Mercantil.
h) Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio de los que lo
tengan más alto; las cargas legalmente obligatorias, como contribuciones o
exacciones fiscales, entre otras; los gastos anuales o su estimación,
por ocupación del inmueble, por utilización de las instalaciones y
servicios comunes, así como los derivados de la administración,
conservación y el mantenimiento del alojamiento y elementos comunes,
con indicación del procedimiento de cálculo de las futuras anualidades.
Asimismo, se expresará que la adquisición de los derechos de
aprovechamiento por turno no supondrá desembolso, gasto u obligación
alguna distintos de los mencionados en el contrato.
[Este apartado h) está redactado conforme al art.
73.Tres de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p.
46631 ss.)]
i) Información sobre el número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por
turno y del número de turnos por alojamiento.
j) Información sobre los derechos de desistimiento,, y de resolución unilateral que
tendrá el adquirente, expresando el tiempo de que dispondrá, según esta Ley, para
ejercitarlo, que no tendrá a su cargo ningún gasto por el ejercicio del mismo, e
indicación de la persona y domicilio a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la
obra está en construcción, indicación del aval o del seguro constituido para garantizar
la terminación de la misma.
k) Si existe o no la posibilidad de participar en un
sistema de intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón social
del tercero que se va a hacer cargo del servicio, haciéndose mención del documento que,
con carácter anual, expedirá dicho tercero acreditando la participación del régimen en
el programa de intercambio. El documento, firmado por el representante legal de la empresa
de intercambio, expresará que el contrato del adquirente o titular del derecho de
aprovechamiento con la empresa de intercambio es un contrato independiente y distinto del
contrato que vincula al adquirente con el promotor o propietario del régimen de
aprovechamiento por turno. En el documento se hará constar además la cuota de
participación como socio en el programa de intercambio y las cuotas de intercambio
correspondientes.
En el documento se expresará además el número total de socios afiliados al programa
de intercambio, así como el número de regímenes que participan en dicho programa y una
reseña general sobre el funcionamiento del sistema. El documento expedido por la sociedad
de intercambio se incorporará y formará parte integrante del documento informativo
previsto en este artículo.
l) Si existe la posibilidad de participar en un sistema
organizado para la cesión a terceros del derecho objeto del contrato y, caso de
que dicho sistema esté organizado por el propietario o promotor, por sí o por
medio de cualquier otra persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno,
indicación de los posibles costes de dicha cesión.
[Se añade este nuevo apartado aprobado
por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2001, p. 50597), art.
95.1].
3. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberá
también, de acuerdo con la normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma
competente en materia de consumo, informar al adquirente sobre cómo puede solicitar
información genérica y gratuita acerca de los derechos que, en general, le asisten en
los organismos y a los profesionales oficiales siguientes, indicando la dirección y
teléfono de los más próximos al lugar donde se encuentre el inmueble sobre el que se ha
constituido el régimen:
Oficinas de Turismo.
Instituto Nacional del Consumo.
Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo y consumo.
Oficinas Municipales de Consumo.
Registradores de la Propiedad.
Notarios.
Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los Colegios
Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Administradores de
Fincas, Abogados, Notarios y Registradores.
4. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberá tener
también, de acuerdo con la normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma
competente en materia de consumo, a disposición de las personas a quienes proponga la
celebración del contrato, un inventario completo de todos los muebles, instalaciones y
ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo.
5. Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se refiere el apartado 2
del presente artículo, promoción u oferta relativa a derechos de aprovechamiento por
turno, ha de indicar los datos de inscripción del régimen en el Registro de la
Propiedad, expresando la titularidad y cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse a
efectos de conocer la situación jurídica de la finca y el íntegro contenido del
régimen de aprovechamiento por turno.
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Artículo 9. Contenido mínimo del contrato
1 El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su
actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos
deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, los siguientes extremos:
1º. La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora del
régimen, con indicación del día del otorgamiento, del Notario autorizante y del número
de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
2º. Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido,
haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las
disposiciones de la presente Ley.
3º. Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que
recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto
del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
4º. Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este
último caso habrá de indicarse:
a) Fase en que se encuentra la construcción.
b) Plazo límite para la terminación del inmueble.
c) Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la
ha expedido.
d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del
inmueble.
e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele la inscripción
de la terminación de la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración
del régimen.
f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así
como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval o del seguro a los que se refiere
el artículo 4.2.
h) Referencia expresa a dicho aval o seguro, con indicación de la entidad donde se ha
constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado
por el adquirente en el caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite
establecida al efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5º. El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la
escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la
empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura
reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice de precios al
consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan
establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de
ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los
últimos 5 años. También se hará expresión del importe de los impuestos que, conforme
a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una
indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el
contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6º. Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12,
haciendo constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.
7º. Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar y,
en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8º. Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de
períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los
eventuales costes y se hará referencia al documento acreditativo sobre el intercambio
previsto en el artículo 8.2.k) de esta Ley.
9º. Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el
Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:
a) Del propietario o promotor.
b) Del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con el
propietario o promotor en el momento de la celebración del contrato.
c) Del adquirente.
d) De la empresa de servicios,
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero si
es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.
10º. Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de
la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha
límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación de la obra.
11º. Expresión del derecho que asiste al adquirente a:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información del
registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
12º. Lugar y firma del contrato.
13º. Si existe la posibilidad de participar en un sistema
organizado de cesión a terceros del derecho objeto del contrato. Cuando exista
esa posibilidad, se expresarán los eventuales costes, al menos aproximados, que
dicho sistema supondrá para el adquirente.
[Se añade este nuevo apartado aprobado
por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social (BOE núm. 313, de 31-12-2001, p. 50597), art.
95.2].
2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato,
así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable
suscrito por las partes.
3. El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley se redactarán en
la lengua o en una de las lenguas, elegida por el adquirente, del Estado miembro de la
Unión Europea en que resida o del que sea nacional aquél, siempre que sea una
de las lenguas oficiales de dicha Unión. Además, se redactarán en castellano o en cualquiera de las
otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración del contrato.
Asimismo, el transmitente deberá entregar al adquirente la traducción
del contrato a la lengua o a una de las lenguas oficiales del Estado
miembro de la Unión Europea en que esté situado el inmueble, siempre
que sea una de las lenguas oficiales de la Unión.
[Este párrafo está redactado conforme al art.
73.Cuatro de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p.
46631 ss.)]
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la
Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que el contrato y los demás
documentos se les entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de la Unión
Europea que ellos elijan.
Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique
profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberán
conservar, a disposición de las organizaciones de consumidores previstas en la disposición adicional primera de esta Ley y, en su caso, de las
autoridades turísticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier
adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración de condiciones generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de existir alguna
divergencia entre las distintas versiones, se aplicará la más favorable al adquirente.
4. Todo el contenido del documento informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar
parte integrante del contrato.
Los cambios introducidos en dicho documento informativo, que a falta
de acuerdo expreso de las partes sólo podrán ser resultado de
circunstancias ajenas a la voluntad del transmitente, deberán
comunicarse al adquirente antes de la celebración del contrato.
El incumplimiento de esta obligación implica el del deber
de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente.
[Este apartado 4. está redactado conforme al art.
73.Cinco de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p.
46631 ss.)]
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Artículo 10. Desistimiento y resolución del contrato
1. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días,
contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio. Si el
último día del mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual
terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no
abonará indemnización o gasto alguno.
2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere
el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera
resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los
restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se
correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo
de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de
pena o gasto alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al
adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido
incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar
la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1300 y siguientes del Código Civil.
Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá
desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido
en el apartado 1 de este artículo.
Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el
adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir
dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en
el citado apartado 1 de este artículo.
3. El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al propietario o
promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el contrato. La
notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la
comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de
desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del
plazo.
Si el contrato se celebra ante Notario, y sin perjuicio de lo
establecido en el párrafo anterior, el desistimiento podrá hacerse constar en acta
notarial, que será título suficiente para la reinscripción del
derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.
[Este segundo párrafo está redactado conforme al
art. 73.Seis de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p.
46631 ss.)]
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Artículo 11. Prohibición de anticipos
1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente
antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras
disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior. No
obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por
convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a
dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente,
cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de
desistir.
2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho
a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar
entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su
total cumplimiento.
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Artículo 12. Régimen de préstamos a la adquisición
Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que
hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o
resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10.
No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción o pena
impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución.
Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al
transmitente,
ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el préstamo a cargo de éste.
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Artículo 13. Resolución por falta de pago de las cuotas
1 . Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el
caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez
requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados
durante, al menos, un año.
El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de la empresa
de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al deudor en el domicilio registral
o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de
proceder a la resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se
satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.
2. Para llevar a cabo la resolución el propietario deberá consignar a favor del
titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le
reste hasta su extinción.
No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en todo o en parte de
las cantidades que con arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular del
derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad moderadora de los tribunales
establecida en el artículo 1154 del Código
Civil.
3. El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este artículo
quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por
turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en contrario con ésta.
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Artículo 14. Formalización notarial y publicidad registral
del contrato
[La rúbrica de este artículo ha sido redactada conforme al
art. 73.Siete de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p. 46631 ss.)]
1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá
inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya
celebrado o formalizado mediante
escritura pública y el Registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento
sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
[Este apartado 1. está redactado conforme al art. 73.Ocho de
la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p. 46631 ss.)]
Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno, el
Registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con
carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la
reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para
hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de
los procedimientos ejecutivos que la Ley de
Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las
cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
2. Si el contrato se celebrara ante Notario, éste advertirá del derecho de
desistimiento que el artículo 10 establece en favor del
adquirente, que podrá hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le
reconoce la presente Ley.
[Este apartado 2. está redactado conforme al art.
73.Nueve de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p.
46631 ss.)]
3. El notario no autorizará la escritura, ni el Registrador inscribirá el derecho si
el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 9.
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Artículo 15. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por turno
1. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente disponer de
su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la
transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas del régimen.
2. El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe profesionalmente
en la transmisión o comercialización de derechos reales constituidos sobre los mismos
quedará sujeto a lo dispuesto en los artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley. Los adquirentes de estos derechos
quedarán subrogados en los que correspondan al titular del derecho de aprovechamiento por
turno con arreglo a esta Ley y, en especial, los que le corresponden frente al propietario
del inmueble.
3. En el caso del apartado anterior, si el derecho de aprovechamiento por turno no
estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o cedente del derecho
personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción del derecho de
aprovechamiento por turno a nombre del transmitente o cedente por el procedimiento
regulado en el artículo 312 del Reglamento
Hipotecario.
4. La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento
por turno deberá prever la constitución de una comunidad de titulares. La comunidad de
titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o los que
libremente adopten los titulares de los derechos y sus acuerdos se regirán por las
siguientes normas:
1º. Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido deberán ser tomados
por la mayoría de dos tercios de los titulares.
2º. Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de los titulares
del derecho de aprovechamiento por turno.
3º. Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es titular.
4+. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste fuere gravemente perjudicial para
los interesados, el Juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda.
5º. Las normas de la Ley de Propiedad
Horizontal reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios se
aplicarán supletoria y subsidiariamente a las presentes.
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CAPÍTULO III
Incumplimiento de los servicios
y acción de
cesación
[La rúbrica de este capítulo ha sido modificada por la
Ley 39/2002, de 28 de
octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas
directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los
consumidores y usuarios (BOE núm. 259, de 29-10-2002, pp. 37922-37933)]
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Artículo 16. Incumplimiento de los servicios
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de
aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios. En caso de
incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor deberá resolver el
contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios, La acción de resolución
corresponde al propietario o promotor. En todo caso, cualquier titular de un derecho de
aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de los
servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se
efectúe. Una vez resuelto el celebrado con la primitiva empresa de servicios, el
propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o
contratarla con otra empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no
perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por
turno.
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Artículo 16 bis. Acción de cesación.
1.
Podrá ejercitarse la acción de cesación contra las conductas contrarias a
la presente Ley que lesionen los intereses tanto colectivos como difusos
de los consumidores y usuarios.
2.
La acción de cesación se dirige a obtener una sentencia que condene al
demandado a cesar en la conducta contraria a la presente Ley y a prohibir
su reiteración futura. Así mismo, la acción podrá ejercerse para prohibir
la realización de una conducta cuando ésta haya finalizado al tiempo de
ejercitar la acción, si existen indicios suficientes que hagan temer su
reiteración de modo inmediato.
3.
Estarán legitimados para ejercitar la acción de cesación:
a)
El Instituto Nacional del Consumo y los órganos o entidades
correspondientes de las Comunidades Autónomas y de las Corporaciones
locales competentes en materia de defensa de los consumidores.
b)
Las asociaciones de consumidores y usuarios que reúnan los requisitos
establecidos en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios, o, en su caso, en la legislación autonómica
en materia de defensa de los consumidores.
c)
El Ministerio Fiscal.
d)
Las entidades de otros Estados miembros de la Comunidad Europea
constituidas para la protección de los intereses colectivos y de los
intereses difusos de los consumidores que estén habilitadas mediante su
inclusión en la lista publicada a tal fin en el “Diario Oficial de las
Comunidades Europeas”.
Los
Jueces y Tribunales aceptarán dicha lista como prueba de la capacidad de
la entidad habilitada para ser parte, sin perjuicio de examinar si la
finalidad de la misma y los intereses afectados legitiman el ejercicio de
la acción.
Todas las entidades citadas en este artículo podrán personarse en los
procesos promovidos por otra cualquiera de ellas, si lo estiman oportuno
para la defensa de los intereses que representan.
[Este artículo ha sido añadido por
la Ley 39/2002, de 28 de
octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas
directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los
consumidores y usuarios (BOE núm. 259, de 29-10-2002, pp. 37922-37933)]
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TÍTULO II
Normas tributarias
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Artículo 17. Ámbito de aplicación
Las normas tributarias contempladas en este título se aplicarán a los derechos
regulados en la presente Ley, sin perjuicio de lo dispuesto en los Tratados y Convenios
Internacionales que hayan pasado a integrar el ordenamiento interno.
En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones tributarias
generales.
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Artículo 18. Impuesto sobre el Patrimonio
Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su naturaleza, se
valorarán, de acuerdo con lo previsto en el artículo 10.31) de la Ley 19/1991 de 6 de
junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, por su precio de adquisición.
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Artículo 19. Impuesto sobre el Valor Añadido e
Impuesto General Indirecto Canario
1. Se aplicará el tipo reducido del 7 por 100 del Impuesto sobre el Valor
Añadido a las siguientes operaciones:
1º. Las prestaciones de servicios que consistan en la cesión de los derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles contemplados en el artículo
1 de la presente Ley.
2º. Cualquier otra forma de utilización de los bienes inmuebles por período
determinado o determinable de año con prestación de alguno de los servicios
complementarios propios de la industria hotelera.
3º. Los servicios contemplados en el artículo 91.uno.2.segundo de la Ley 37/1992,
de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, prestados por las personas
físicas o jurídicas a las que se refiere el artículo 4.3 de la
presente Ley.
2. A las operaciones señaladas en el apartado anterior, cuando se realicen en la
Comunidad Autónoma des Canarias, les será de aplicación el tipo general que, con forme
a su legislación, esté previsto para el Impuesto General Indirecto Canario.
[Este artículo 19 está redactado conforme a la
Disposición Adicional cuarta de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de
Medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de
30.12.2000, p. 46631 ss.)]
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Artículo 20. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentado
A las transmisiones entre particulares no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido o
al Impuesto General Indirecto Canario de los derechos contemplados en la presente Ley,
cualquiera que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen del 4 por ciento
en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
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Disposición Adicional Primera. Organizaciones de consumidores y
usuarios
Las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente constituidas tendrán derecho
a recibir, a costa del propietario o promotor, copia de toda la documentación que, en
cumplimiento de las normas de la presente Ley, haya elaborado el mismo, con el objeto de
verificar si éstas han sido observadas.
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Disposición Adicional Segunda. Imperatividad de la Ley
Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilización de uno o
más inmuebles situados en España durante un período determinado o determinable del año
quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de
su celebración.
Los contratos que, habiendo sido celebrados en España, se refieran a
inmuebles situados fuera de ella quedarán sujetos a los artículos 1.3,
2 y 8 a 12 de la presente Ley. En tales casos el adquirente podrá
exigir, además, que el contrato se le entregue redactado en alguna de
las lenguas oficiales del Estado en que radique cuando éste sea miembro
de la Unión Europea.
[Este segundo párrafo ha sido introducido por el art.
73.Diez de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 30.12.2000, p.
46631 ss.)]
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Disposición Adicional Tercera. Regímenes fiscales forales
Las normas tributarias contempladas en la presente Ley se entenderán sin perjuicio de
los regímenes fiscales forales de concierto y convenio económico, en vigor en los
Territorios Históricos del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra,
respectivamente.
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Disposición Transitoria Primera. Promoción y Transmisión
1. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, la promoción de cualquier
derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en
construcción, durante un período determinado o determinable del año, quedará sujeta a
lo prescrito en ella.
2. La transmisión de tales derechos se regirá por el régimen que hasta la entrada en
vigor de la Ley regule el inmueble. Una vez transcurrido el período de adaptación, si
ésta no se hubiera realizado, se regirá por la presente Ley. Si tal adaptación se
hubiera realizado, a partir de la fecha de la misma, la transmisión se realizará de
conformidad con el régimen publicado en el Registro.
3. Serán en todo caso de aplicación los artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley.
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Disposición Transitoria Segunda. Regímenes preexistentes
1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más
inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o determinable
del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho deberán
adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.
Si el régimen preexistente estuviera inscrito, se podrá solicitar del registrador el
informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, sobre la forma en que ha
de realizarse la adaptación.
Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o personal, relativo
a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable
del año, podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente
disposición.
2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura reguladora
con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la
naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos efectos
de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos. De los contratos a que se
refiere el artículo citado sólo deberán incorporarse los que existan en el momento de
la adaptación. La escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de los
derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el
disfrute de un turno determinado, la escritura de adaptación deberá ser otorgada por el
Presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia Comunidad adoptado
por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.
En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá describir el
régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro
tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si
desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por
turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con
los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se
constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados. Si
desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de
aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos
los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el
régimen preexistente, incluso si era indefinida.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes
preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en
vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la
escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o
plazo cierto.
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Disposición Transitoria Tercera. Incumplimiento de la obligación de adaptación
El incumplimiento, por parte del propietario, de la obligación de adaptar el régimen
dará derecho a los adquirentes, aunque no contraten con él directamente, a resolver los
contratos que se hubieran celebrado después de la entrada en vigor de la Ley, pudiendo
exigirle la devolución de las cantidades satisfechas y la indemnización de daños y
perjuicios.
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Disposición Final Única. Competencia constitucional
Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6 a, 8.a y 14 a
de la Constitución,
sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades
Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan.
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Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar
esta Ley.
Madrid, 15 de diciembre de 1998.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOSE MARIA AZNAR LOPEZ.
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